Как зарегистрировать расторжение договора долевого участия

Как зарегистрировать расторжение договора долевого участия

Согласно требованиям федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года договор долевого участия должен быть составлен в письменной форме (на бумаге или в электронном виде) и подлежит государственной регистрации. Если застройщик и дольщик досрочно расторгают договор, этот факт также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Основание для регистрации

Расторжение ДДУ до истечения срока его действия может произойти как по инициативе дольщика, так и застройщика в случаях, определенных законом. Процедура расторжения и его регистрации зависит от того, почему именно был расторгнут договор. Все ситуации расторжения можно условно разделить на три группы:

  • По соглашению сторон, когда желание прекратить отношения является взаимным (или, по крайней мере, не вызывает протеста у второй стороны);
  • Путем одностороннего отказа во внесудебном порядке;
  • Через суд по иску одной из сторон договора.

Основанием для расторжения договора по инициативе одной из сторон (в суде или без него) может являться нарушение ДДУ другой его стороной.

По общему правилу дольщику предоставлено больше возможностей отказаться от продолжения долевого строительства. Это не означает, что можно в любой момент прекратить действие ДДУ – для этого должны быть причины, определенные в договоре или в законе. Застройщик же сильно ограничен в возможности расторгнуть договор без согласия дольщика.

Регистрация расторжения ДДУ возможна только до подписания акта приема-передачи на квартиру. Этот акт завершает отношения по ДДУ, поэтому после его подписания договор считается исполненным и не может быть расторгнут.

Как оформить

В случае, если достигнуто соглашение о расторжении ДДУ, оно должно быть оформлено в письменном виде и зарегистрировано в Росреестре. Регистрация необходима и в случае, когда договор расторгнут решением суда, которое будет основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Если же имеет место односторонний отказ от исполнения договора со стороны застройщика или дольщика, для его регистрации потребуются доказательства того, что дольщик выполнил правила одностороннего расторжения договора. Подробнее о том, как дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, читайте в другом материале нашего сайта.

При расторжении ДДУ уплаченные денежные средства возвращаются дольщику. Удержание каких-либо сумм застройщиком возможно в некоторых ситуациях (например, в случае просрочки оплаты со стороны дольщика). Однако каждый такой случай требует детального рассмотрения. По общему правилу закон защищает интересы дольщиков.

Как подать документы в Росреестр

Документы на регистрацию расторжения ДДУ могут быть поданы напрямую в Росреестр (эта возможность доступна не во всех регионах), либо через МФЦ. Последний способ удобнее также и потому, что обеспечивает возможность экстерриториальной подачи. Обратиться можно не только в МФЦ по месту нахождения стройки, но и в любой другой, который присоединился к соответствующей программе.

На регистрацию расторжения ДДУ предоставляются следующие документы:

  • Заявление о регистрации (заполняется на месте);
  • Экземпляр ДДУ;
  • Паспорт дольщика;
  • Основание для расторжения – соглашение об этом или вступившее в законную силу решение суда с соответствующей отметкой.

Судебное решение может быть направлено в Росреестр напрямую судом. Однако это не лишает дольщика права самостоятельно обратиться за регистрацией расторжения ДДУ на его основе.

Что дальше

Регистрация расторжения ДДУ занимает до 7 рабочих дней. По истечении этого срока в ЕГРН должна быть внесена запись о расторжении ДДУ и снятии соответствующего обременения с земельного участка, на котором ведется строительство.

Расторжение ДДУ связано со многими нюансами, которые невозможно изложить в одной статье. Обратитесь за консультацией к юристу, чтобы получить точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Как проходить регистрация расторжения договора дду

Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком. Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной. Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами.

Содержание

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

Четыре способа расторжения ДДУ:

  • по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
  • по требованию дольщика через суд;
  • по соглашению сторон;
  • по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.

Читайте также:  Облагаются ли декретные подоходным налогом

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

  • Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
  • Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
  • По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

  1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
  2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
  3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
  4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны. Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

Расторжение ДДУ через суд гарантирует дольщику взыскание не только всех вложенных денег, но также процентов за пользование его средствами (для граждан – 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от присужденной суммы. Выплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней, после вступления в силу судебного решения. В противном случае, со следующего дня после наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции. Каждый дольщик может самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика с помощью калькулятора неустойки по ДДУ.

У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Читайте также:  Какие платежи при сдаче на права

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ. При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон. Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в ЮК «Хелп Консалтинг». Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой. За юридической консультацией обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Проверка регистрации и расторжение ДДУ

Регистрация ДДУ, как уже рассказывалось ранее, процесс долгий и трудоемкий.

Поэтому, как правило, дольщики передают застройщику по доверенности право заниматься оформлением документов.

Однако, получив зарегистрированный договор, участники долевого строительства задаются вопросом: как проверить подлинность регистрации? И как вернуть деньги, если в регистрации ДДУ отказано?

Отметки о регистрации

Руководитель отдела сопровождения договоров компании «КВС, Агентство недвижимости» Елена Машкова поясняет: о том, что произведена государственнаярегистрация ДДУ, свидетельствует печать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и штамп регистрации.

Этот штамп содержит дату и номер регистрации, номер регистрационного округа, подпись регистратора, его имя и фамилию. «Штамп о том, что договор прошел регистрацию, находится на последней странице договора с внешней стороны», — уточняет генеральный директор компании «E3 Estate» Анастасия Тузова.

Также удостовериться, что договор прошел государственную регистрацию, можно, проверив сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). По закону эти сведения являются общедоступными и предоставляются по запросам любых лиц. Кроме того, рассказал генеральный директор Юридического центра «Партнеръ» Павел Крюков, «дольщик может проверить, прошел ли договор регистрацию ДДУ, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра. На данном сайте среди перечня оказываемых электронных услуг есть “Справочная информация по объектам недвижимости” в режиме online. Используя этот раздел, всегда можно проверить проведена ли регистрация ДДУ».

Расторжение ДДУ и возврат денег

Важно помнить, что ДДУ считается заключенным только с момента государственной регистрации. Если же ДДУ не зарегистрируют, застройщик обязан вернуть деньги, полученные по договору, так как договор будет считаться незаключенным. Что касается денег за оказание услуг по регистрации договора, то, оказывается, вернуть их можно не всегда.

Генеральный директор ГК «Кивеннапа» Максим Красненко рассказал, что многие застройщики составляют отдельный договор на оказание услуг по регистрации, куда входят все расходы, кроме оплаты пошлины. В таком договоре можно указать, будут ли возвращены деньги, если в регистрации договора будет отказано.

А как пояснил генеральный директор «УК группы УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, «единых правил предоставления услуги регистрации договора долевого участия в Росреестре нет. Если регистрация ДДУ завершена, то есть услуга фактически оказана, но дольщик хочет расторгнуть договор, то оплата регистрации договора не возвращается. Если регистрация ДДУ не завершена, то возврат средств за еще не оказанную услугу зависит от того, понес ли фактически исполнитель услуги затраты на ее оказание».

Еще сложнее, если дольщик решил расторгнуть уже зарегистрированный договор долевого участия и вернуть деньги, переданные застройщику по договору. По словам Павла Крюкова, если дольщик захочет расторгнуть ДДУ, необходимо рассмотреть основания, по которым договор им расторгается. Так, дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры, а также если застройщиком нарушены требования к качеству построенной квартиры и в ряде других случаев.

«При отказе дольщика от исполнения ДДУ застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование этими средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, — комментирует эксперт. — Если расторжение ДДУ происходит по иным причинам, не предусмотренным законом № 214-ФЗ, то, скорее всего, дольщику придется уплатить застройщику определенный договором штраф». «В случае если договор долевого строительства расторгнут по согласию сторон, застройщик возвращает в полном объеме денежные средства, которые были уплачены клиентом», — дополняет Елена Машкова.

Кроме того, иногда дольщик вправе обратиться в суд с иском о расторжении ДДУ, говорят эксперты: «например, в случаях прекращения, приостановления строительства или существенного изменения проектной документации. Последствия расторжения договора в судебном порядке аналогичны тому, как договор расторгается дольщиком без суда в одностороннем порядке. Отличается только срок, в течение которого застройщик обязан вернуть деньги дольщику. Этот срок составляет 10 рабочих дней».

Читайте также:  Налог на прибыль организаций: налогоплательщики и основные элементы налогообложения

Получается, что проверить, зарегистрировал ли застройщик договор долевого участия, нетрудно. Намного сложнее вернуть деньги за оказанные услуги, если в регистрации договора было отказано, а также в случае если покупатель передумал и решил расторгнуть зарегистрированный договор.

Проверка регистрации и расторжение ДДУ

Регистрация ДДУ, как уже рассказывалось ранее, процесс долгий и трудоемкий.

Поэтому, как правило, дольщики передают застройщику по доверенности право заниматься оформлением документов.

Однако, получив зарегистрированный договор, участники долевого строительства задаются вопросом: как проверить подлинность регистрации? И как вернуть деньги, если в регистрации ДДУ отказано?

Отметки о регистрации

Руководитель отдела сопровождения договоров компании «КВС, Агентство недвижимости» Елена Машкова поясняет: о том, что произведена государственнаярегистрация ДДУ, свидетельствует печать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и штамп регистрации.

Этот штамп содержит дату и номер регистрации, номер регистрационного округа, подпись регистратора, его имя и фамилию. «Штамп о том, что договор прошел регистрацию, находится на последней странице договора с внешней стороны», — уточняет генеральный директор компании «E3 Estate» Анастасия Тузова.

Также удостовериться, что договор прошел государственную регистрацию, можно, проверив сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). По закону эти сведения являются общедоступными и предоставляются по запросам любых лиц. Кроме того, рассказал генеральный директор Юридического центра «Партнеръ» Павел Крюков, «дольщик может проверить, прошел ли договор регистрацию ДДУ, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра. На данном сайте среди перечня оказываемых электронных услуг есть “Справочная информация по объектам недвижимости” в режиме online. Используя этот раздел, всегда можно проверить проведена ли регистрация ДДУ».

Расторжение ДДУ и возврат денег

Важно помнить, что ДДУ считается заключенным только с момента государственной регистрации. Если же ДДУ не зарегистрируют, застройщик обязан вернуть деньги, полученные по договору, так как договор будет считаться незаключенным. Что касается денег за оказание услуг по регистрации договора, то, оказывается, вернуть их можно не всегда.

Генеральный директор ГК «Кивеннапа» Максим Красненко рассказал, что многие застройщики составляют отдельный договор на оказание услуг по регистрации, куда входят все расходы, кроме оплаты пошлины. В таком договоре можно указать, будут ли возвращены деньги, если в регистрации договора будет отказано.

А как пояснил генеральный директор «УК группы УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, «единых правил предоставления услуги регистрации договора долевого участия в Росреестре нет. Если регистрация ДДУ завершена, то есть услуга фактически оказана, но дольщик хочет расторгнуть договор, то оплата регистрации договора не возвращается. Если регистрация ДДУ не завершена, то возврат средств за еще не оказанную услугу зависит от того, понес ли фактически исполнитель услуги затраты на ее оказание».

Еще сложнее, если дольщик решил расторгнуть уже зарегистрированный договор долевого участия и вернуть деньги, переданные застройщику по договору. По словам Павла Крюкова, если дольщик захочет расторгнуть ДДУ, необходимо рассмотреть основания, по которым договор им расторгается. Так, дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры, а также если застройщиком нарушены требования к качеству построенной квартиры и в ряде других случаев.

«При отказе дольщика от исполнения ДДУ застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование этими средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, — комментирует эксперт. — Если расторжение ДДУ происходит по иным причинам, не предусмотренным законом № 214-ФЗ, то, скорее всего, дольщику придется уплатить застройщику определенный договором штраф». «В случае если договор долевого строительства расторгнут по согласию сторон, застройщик возвращает в полном объеме денежные средства, которые были уплачены клиентом», — дополняет Елена Машкова.

Кроме того, иногда дольщик вправе обратиться в суд с иском о расторжении ДДУ, говорят эксперты: «например, в случаях прекращения, приостановления строительства или существенного изменения проектной документации. Последствия расторжения договора в судебном порядке аналогичны тому, как договор расторгается дольщиком без суда в одностороннем порядке. Отличается только срок, в течение которого застройщик обязан вернуть деньги дольщику. Этот срок составляет 10 рабочих дней».

Получается, что проверить, зарегистрировал ли застройщик договор долевого участия, нетрудно. Намного сложнее вернуть деньги за оказанные услуги, если в регистрации договора было отказано, а также в случае если покупатель передумал и решил расторгнуть зарегистрированный договор.