В помощь предпринимателю; арендная плата за нежилое помещение

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение

    Собственники недвижимых объектов нежилого фонда имеют возможность обрести дополнительный заработок с помощью аренды этих объектов. Законодательно собственник имеет полное право на заработок таким способом.

    Чтобы найти арендатора, необходимо рационально посчитать, сколько будет стоить аренда помещения. Как определить стоимость объекта, от чего она зависит?

    ВНИМАНИЕ! Взаимоотношения собственника и арендатора оформляются с помощью соглашения, которое подписывается обеими сторонами.

    В соглашении указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок уплаты денежных средств. В соглашении обязательно приводятся расчеты стоимости. Некоторые соглашения требуется зафиксировать в рос реестре.

    1. Арендная плата
    2. Виды
    3. Что входит в цену
    4. Факторы
    5. Методика расчета
    6. Объекты жилого фонда

    Арендная плата

    Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.

    Предоставление помещения во временное использование производится на короткий или длительный временной интервал.

    Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.

    Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:

    • Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
    • Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
    • По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.

    Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:

    1. фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта,
    2. стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь,
    3. к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.

    Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.

    Разновидность Характеристика
    Собственник – городские власти Аренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год.
    Собственник – физическое, либо юридическое лицо Требуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс.

    Что входит в цену

    Стоимость состоит из двух компонентов:

    1. Расходный. Средства, которые владелец тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
    2. Доходный. Доход, который приносит данный объект владельцу.

    Минимальная и максимальная величина не зафиксированы законодательно. Если заданная сумма окажется неправдоподобно низкой, налоговая инспекция потребует отчета и может организовать инспекцию с проверкой.

    Факторы

    1. Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
    2. Транспортное сообщение, подъездные пути.
    3. Размер населенного пункта.
    4. Перечень коммуникаций.
    5. Давность постройки.
    6. Качество стройматериалов.
    7. Степень изношенности помещения.
    8. Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.

    На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.

    ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды.

    Методика расчета

    Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов.

    Величина рассчитывается следующим образом:

    (АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

    АИМ – оплата за имущество,

    ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

    НДС – сумма с учетом ндс.

    JИНФ – коэффициент инфляции.

    Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

    АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

    БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

    КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

    КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

    КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

    КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

    S – квадратура, территория арендуемого объекта.

    КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

    КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

    КНЖ = КК1+КК2+КК3.

    КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

    КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

    КК3 – показатель комфортности использования.

    Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

    В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

    АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

    БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

    Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

    КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

    Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

    КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

    КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

    КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

    КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

    КК – показатель благоустройства.

    Порядок определения &#8212, сумма трех показателей:

    • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
    • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
    • центральный вход в здание. Показатель 0.1.

    Сумма значений – 0.9.

    КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

    АП = 1 716 422.4 рублей в год.

    Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

    Объекты жилого фонда

    Предоставление в наем площадей жилого и нежилого использования имеется отличительные особенности.

    1. При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
    2. Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
    3. Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
    4. Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
    5. Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
    6. Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.

    Прежде, чем взять или сдать в аренду нежилую недвижимость, изучите законодательную базу. Если ранее вам не доводилось высчитывать размер арендной платы и вы не обладаете необходимыми навыками, лучше обратиться к специалисту.

    Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

    Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

    Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Что такое арендная плата

    Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

    Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

    На объем цены могут повлиять следующие факторы:

    • Размещение нежилого помещения;
    • Его техническое состояние;
    • Уровень изношенности помещения;
    • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
    • Назначение строения (здания);
    • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

    Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

    Что входит в плату?

    В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

    Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

    Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

    Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

    Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

    Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

    Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

    Договор аренды нежилой площади в помещении.

    Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

    Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

    Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

    Пд. = Аим. + Азем.

    Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

    Аим. – оплата за аренду имущества;

    Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

    Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

    обозначения в формуле:

    Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

    S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

    Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
    Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

    • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
    • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
    • по прочим – используется 1.0.

    Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

    Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

    Из указанной формулы:

    К3.1 – это расположение нежилого помещения:

    • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
    • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
    • в отношении чердачных помещений – 0,26;
    • если помещение полуподвальное, то 0,22;
    • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

    К3.2 – уровень технического обустройства:

    • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
    • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
    • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
    • другие – 0,05.

    К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

    • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
    • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
    • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

    Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

    К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

    • более 3 (трех) метров – 0,07;
    • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
    • меньше 2,6 метров – 0,02.

    Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

    • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
    • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
    • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
    • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
    • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
    • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
    • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
    • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
    • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

    Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

    • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
    • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

    Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

    Когда собственник недвижимости хочет получить от нее доход, у него возникает вопрос, как рассчитать арендную плату за нежилое помещение. Если стоимость аренды будет слишком высокой, то арендаторы не обратят на нее внимания, заниженная цена тоже может стать поводом для беспокойства. Из статьи вы узнаете, каковы отличия между арендой жилого и нежилого помещения, какие факторы могут оказывать влияние на стоимость аренды и как ее рассчитать.

    Отличия аренды нежилого и жилого помещения

    Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.

    Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:

    • Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
    • Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

    Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

    • Срок договора должен составлять больше года;
    • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
    • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

    Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

    Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

    • Целый объект;
    • Объем переданной площади;
    • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

    При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

    Факторы, влияющие на стоимость аренды

    Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

    • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
    • Состояние строения;
    • Степень изношенности;
    • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
    • Вид здания;
    • Предназначение.

    Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

    Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

    Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

    При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

    Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

    • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
    • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
    • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
    • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

    Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

    Порядок формирования арендной стоимости

    Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

    Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

    • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
    • Доля от продукции или прибыли;
    • Предоставление конкретных услуг;
    • При передаче определенной вещи в собственность и др.

    Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

    • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
    • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением — это известь, ведра, веники и т.п.;
    • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
    • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
    • Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
    • Имущественный налог;
    • Плата за землю;
    • Рентабельность предприятия.

    Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

    В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

    • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
    • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

    Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

    Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

    Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

    • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
    • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
    • Азем в формуле — это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

    Показатель может включать самые разные факторы:

    Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S

    • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
    • S – вся площадь предоставленного объекта;
    • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
    • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
    • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
    • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
    • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

    Расчет значений будет следующим:

    • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные — 0,8, смешанные – 1;
    • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
    • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
    • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
    • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

    Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.