Наш блог

Наш блог

«Дачное строительство» уходит в прошлое. Где можно строить дом? .

С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое. Какие изменения произошли в классификаторе ВРИ и где теперь можно построить дачу?

Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.

Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.

Где построить дом?

Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.

В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.

Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.

Индивидуальное жилищное строительство

Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.

Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)

Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.

Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)

Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.

Читайте также:  Как передать квартиру с обременением

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.

Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство (полевые участки)

Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).

«Дачного строительства» больше нет

Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.

Подарок для фермеров

В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.

В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.

Строительство и ведение хозяйства на землях для садоводства и огородничества: в чем отличия строений?

Тем, у кого есть в распоряжении земельный участок, несказанно повезло. Ведь здесь имеется возможность заниматься огородничеством или садоводством. Участки для пользователей выделяются не только из состава земель населенных пунктов, но и с/х угодий. Естественно, владельцы рано или поздно задумываются об обустройстве своего надела, в первую очередь, – о возведении построек разного назначения, которые могут быть полезны в хозяйстве.

Оказывается, не всегда можно беспрепятственно возводить желаемые строения. На разных участках допускается появление разных объектов. Каких именно? Обсудим дальше.

Фруктовые сады и огороды имеют множество преимуществ. Еще бы! Что может быть лучше того, что выращено собственными силами? Но ни фрукты, ни овощи самостоятельно не растут. Сад, огород требуют постоянного ухода.

Чтобы обрабатывать землю на участке, не обойтись без инвентаря. А для сбора урожая непременно в арсенале должны быть определенные емкости. Все инструменты и подручные приспособления требуют надлежащего хранения. Поэтому не обойтись без сарая и других хозяйственных построек. Но важно знать, где их возможно возводить. А это зависит от такого, как используется участок и к ведению какой деятельности относится – садоводческой или огороднической.

Разные цели – разные постройки

Несмотря на сходство садоводства и огородничества, формально – это разные виды деятельности. Именно поэтому разрешения на использование земель будет иметь разный характер и кардинально отличаться.

Земли огороднического назначения, используют для выращивания ягодных, овощных, бахчевых и других культур. Для удобства хозяин имеет право возвести на участке времянку, в которой можно провести отведенное для отдыха время. Кроме нее, есть возможность строительства:

Читайте также:  Как узнать единственный ли я владелец квартиры

• сарая (хранение с/х инвентаря);
• погреба (для урожая);
• душа и туалета.

Собственно, все. Другие постройки не предусматриваются законом. Чего не скажешь о садоводческих участках. Кроме того, что здесь можно заниматься выращиванием любых с/х культур (в т. ч. и картофеля), также разрешается построить на вполне законных основаниях садовый домик для проживания одной семьи. Конечно, можно возвести и другие здания, предназначенные для хранения инвентаря, урожая. Не исключены постройки бытового назначения.

Разрешенное строительство на участке огороднического или садоводнического назначения

Итак, у вас есть оформленный земельный участок, но нет никаких построек, и вы планируете обзавестись таковыми. Оказывается, на некоторые разновидности требуется дополнительное разрешение или согласование. И очень важно понимать, в каких случаях нельзя обойти закон. Что же можно построить, а что находится под строгим запретом для вашего земельного участка?

Садоводческий надел

Если вид разрешенного использования причисляет надел к садоводческому, то в списке позволяемых построек:

• сарай;
• теплица;
• гараж;
• хозяйственные строения.

Не исключено возведение садового домика, в котором можно отдохнуть в знойный летний день. Важно только соблюсти правило: такая дача не должен превратиться в место постоянного проживания. Но ведь иногда так хочется перебраться подальше от города, в тихий уголок, где нет места суете. И почему бы не построить домик, если у вас имеется собственный участок. Как ни крути, но определяющий фактор в этом случае – земельная категория.

Если надел принадлежит к землям с/х назначения, то построить жилой дом, в который можно было бы перебраться на постоянное место жительства и прописаться, не получится. Это запрещено на законодательном уровне.

Неужели проблему не решить? Отнюдь. Нужно только изменить категорию территории участка. Если это удастся, то и дом мечты сможете построить, и провести коммуникации к нему, снабдить электричеством, водой. В общем, сделать все, чтобы строение стало жилым.

Переквалифицировать здание с нежилого в жилое не так уж и сложно. Для этого необходимо составить заявление и с ним обратиться в соответствующий орган – местную администрацию. Формально нарушения законодательства не происходит. А вот статус участка изменить намного сложнее. Иногда сделать это и вовсе не представляется возможности.

Огороднический надел

С такой землей дела обстоят куда более просто. Построить здесь можно сараи для инвентаря и урожая, разбить теплицу, возвести баню с туалетом и другие бытовые строения. А вот жилой дом здесь возвести не удастся. И, даже тот факт, что находится земля в пределах населенного пункта или имеет статус с/х назначения, не играет никакой роли. Нельзя и все тут. Так решено законодательно, и обойти закон невозможно никакой стороной.

Для справки. Сделать участок «садоводством» вместо «огородничества» (изменить статус) вполне реально. Но стоит учесть, что данная процедура очень кропотливая, занимает множество времени. Поэтому, если землевладелец все-таки затеял такой процесс, он должен запастись терпением, временем и быть готовым к дополнительным (порой немалым) расходам.

Важные нюансы

Если категория вашего земельного надела позволяет возводить строения, нужно учитывать некоторые правила и нюансы этого процесса. Так, к примеру, сарай и дровник должен быть расположен неподалеку от теплицы, а расстояние до забора должно составлять не меньше 3 м.
Санузел и баню непременно возводят на пригорке, рядом должна быть сливная яма или канализация. Постройки должны быть удалены от жилого дома и дороги. Для теплиц важно, чтобы на них постоянно днем попадал солнечный свет. А при обустройстве котельной к ней также делают отдельные подъезды.

Заключение

Как видим, любое строительство на участке огороднического или садоводнического назначения строго регламентировано законодательством. Нарушать его нельзя. А при необходимости возвести дом или другие строения там, где это не предусмотрено законом, можно попытаться переквалифицировать статус земельного участка. Делать это никто не запрещает. Хотя порой эта задача очень трудно решается.

Земли населенных пунктов разрешенное использование огородничество

Могу ли я приобрести дом (жилой с пропиской) расположенный на участке садового товарищества под военную ипотеку?

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: для садоводства.

Категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов)

Вид: Земельный участок.

Моей бабушке выделили участок под огородничество в свое время, хотим перевести его в собственность, город отказывается переводить его в собственность причину не объясняя, куда я могу обратится за помощью?

Читайте также:  Движимое имущество не будет облагаться налогом

Категория земель: Земли населённых пунктов.

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: Ведение огородничества.

Приобрели земельный участок в собственность. Участок был под садово-огородничество. Назначения земли населённых пунктов. Мы перевели в ижс и получили выпуску что земельный участок стал в категории: земли сельхоз назначения. Вид разрешенного использование ижс. И появились особые отметки. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56,56.1 СК. РФ можем ли мы на нем строиться? И что может быть после того как построится?

Имею свидетельство о государственной регистрации права на ЗУ. Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания дома и огородничества. Что можно и нужно ли предпринять, чтобы построить не сезонный домик, а дом для постоянного проживания. С уважением и заранее благодарна всем, кто ответит на волнующий нас вопрос.

Земельный участок находится на землях населенного пункта. Разрешенный вид использования садоводство и огородничество. Вопрос: Какие на данный момент необходимо представить документы для регистрации права и постановки на кадучет жилого дома? Дом построен. Нужно ли направлять уведомление о строительстве дома? Или все-таки до 01.03.2019 это делать не обязательно?

Есть земельный участок в аренде, категория – земли населенных пунктов разрешенное использование – огородничество Насколько я понимаю, на таком участке строится нельзя или есть способы? Как можно перевести разрешена под ЛПХ? В этом же массиве, рядом, участки, у которых разрешена ЛПХ. В администрации говорят, что нельзя перевести.

Категория земель: Земли населённых пунктов.

Форма собственности: Частная собственность.

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: для садоводства вопрос. Участок находится длинной стороной вдоль берега реки, начинается 15 метров на 37. по документам обременения нет (водоохранной зоны) вопросы: 1) можно построить садовый дом на таком участке? Не снесут потом?

2) перевести можно в другую категорию землю, чтобы построить жилой дом?

Земли населенных пунктов разрешенное использование огородничество

Могу ли я приобрести дом (жилой с пропиской) расположенный на участке садового товарищества под военную ипотеку?

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: для садоводства.

Категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов)

Вид: Земельный участок.

Моей бабушке выделили участок под огородничество в свое время, хотим перевести его в собственность, город отказывается переводить его в собственность причину не объясняя, куда я могу обратится за помощью?

Категория земель: Земли населённых пунктов.

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: Ведение огородничества.

Приобрели земельный участок в собственность. Участок был под садово-огородничество. Назначения земли населённых пунктов. Мы перевели в ижс и получили выпуску что земельный участок стал в категории: земли сельхоз назначения. Вид разрешенного использование ижс. И появились особые отметки. Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56,56.1 СК. РФ можем ли мы на нем строиться? И что может быть после того как построится?

Имею свидетельство о государственной регистрации права на ЗУ. Объект права: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания дома и огородничества. Что можно и нужно ли предпринять, чтобы построить не сезонный домик, а дом для постоянного проживания. С уважением и заранее благодарна всем, кто ответит на волнующий нас вопрос.

Земельный участок находится на землях населенного пункта. Разрешенный вид использования садоводство и огородничество. Вопрос: Какие на данный момент необходимо представить документы для регистрации права и постановки на кадучет жилого дома? Дом построен. Нужно ли направлять уведомление о строительстве дома? Или все-таки до 01.03.2019 это делать не обязательно?

Есть земельный участок в аренде, категория – земли населенных пунктов разрешенное использование – огородничество Насколько я понимаю, на таком участке строится нельзя или есть способы? Как можно перевести разрешена под ЛПХ? В этом же массиве, рядом, участки, у которых разрешена ЛПХ. В администрации говорят, что нельзя перевести.

Категория земель: Земли населённых пунктов.

Форма собственности: Частная собственность.

Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества по документу: для садоводства вопрос. Участок находится длинной стороной вдоль берега реки, начинается 15 метров на 37. по документам обременения нет (водоохранной зоны) вопросы: 1) можно построить садовый дом на таком участке? Не снесут потом?

2) перевести можно в другую категорию землю, чтобы построить жилой дом?