Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

  • заключенный договор аренды;
  • акт приема-передачи арендованного имущества;
  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

  • от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
  • самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

Читайте также:  Как в учетной политике прописать резервы по отпускам

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 4. Указывайте НДС

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

Тайный сигнал. Налоговой станет проще узнать о доходах с аренды квартир

Российские банки начинают тестировать новое оборудование, с помощью которого можно будет легко отслеживать все доходы и расходы клиентов. Делается это, в частности, для того, чтобы облегчить инспекторам ФНС поиск неплательщиков. Это в первую очередь хозяева квартир, которые сдают своё жильё, но налогов не платят. Получится ли вывести чёрный рынок аренды из тени? Что ждёт владельцев квартир, которые не платят налоги, и как избежать проблем с ФНС?

Фото © ТАСС/Семен Лиходеев

Как правило, о том, что та или иная квартира сдаётся, знает большинство соседей и нередко участковый. При этом большинство хозяев, получая деньги, по-прежнему и не думают платить подоходный налог. Даже если приходит участковый, они смело заявляют, что живёт у них родственник или знакомый временно и совершенно бесплатно. Таким образом, главная сложность, с которой сталкиваются налоговики в поисках неплательщиков, — доказать факт получения денег. Вывести из тени такой серьёзный рынок пытаются давно. Сейчас для поиска неплательщиков начинают использовать всё новые и новые технологии.

— В целом решить проблему с собираемостью налогов за сдачу в аренду квартир достаточно сложно, — отметила инвестиционный стратег “БКС Премьер” Светлана Кордо. — Даже современные технологии мониторинга далеко не всегда принесут эффект. Основная проблема заключается в том, что доказать факт получения конкретным физлицом “нетрудовых” доходов от сдачи жилья в аренду проблематично. Какая-либо “слежка за переводами” не панацея.

Как правило, доказать уход от уплаты налогов удаётся, если правоохранительные органы получают “сигнал” от соседей или квартиросъёмщиков о сдаче квартиры в аренду, а арендодатель сам признаёт факт получения дохода. Но это скорее частные случаи, а не система.

Фото © ТАСС/ Александр Рюмин

— И арендодатель может подстраховаться, например, вообще не пользоваться банковским переводом, а получать арендную плату наличными, — пояснила Светлана Кордо. — Кроме того, одно физлицо вполне может переводить средства безналично в подарок другому. Безусловно, проблема должна решаться, но одними только техническими средствами искоренить её вряд ли удастся.

Правда, рычаги воздействия на хозяев жилья у налоговой есть. Там могут установить обстоятельства систематического получения физическим лицом денег на банковскую карту. После этого просто доначислят НДФЛ по этим доходам, так как был установлен предпринимательский характер операций.

— Доказательствами извлечения дохода от сдачи в аренду квартир будет являться информация о размещении рекламных объявлений, наличие большого количества имущественных объектов, зарегистрированных на проверяемое физическое лицо, назначение платежей по банковской выписке, — уточнил адвокат, управляющий партнёр юридической фирмы TAX COMPLIANCE Михаил Бегунов. — Если у налоговой будет достаточно оснований полагать, что деятельность по сдаче объектов в аренду происходит на систематической основе, начислений недоимки по налогам с суммы поступившего дохода не избежать.

Срок исковой давности по привлечению налогоплательщика к ответственности составляет три года с момента совершения нарушения. Кстати, придётся заплатить не только налог, но и пени и штрафы за просрочку платежа. По словам Михаила Бегунова, штраф составляет 20% от суммы налога или 40%, если будет доказано, что от уплаты хозяин жилья уклонялся умышленно.

Фото © ТАСС / Кирилл Кухмарь

— Если собственник жилья три года подряд не платил налоги, а общая сумма задолженности больше 900 000 рублей и эта сумма превышает 10% от всех его налогов, то ему грозит и уголовная ответственность, — добавил Михаил Бегунов. — Это может быть штраф от 200 до 500 тысяч рублей, штраф в размере заработной платы, полученной за период от 18 месяцев до трёх лет, принудительные работы и даже лишение свободы на срок до трёх лет.

Читайте также:  До истечения срока увольнения работникзаболел как его уволить

Как отметил управляющий партнёр AVGLegal Алексей Гавришев, если ФНС получит неопровержимые данные о том, что человек не уплачивает налоги, она может подать на предполагаемого неплательщика в суд. По словам юриста, в этом случае именно суд установит, соответствует ли действительности информация о сокрытии дохода, должен ли владелец квартиры оплатить какие-либо налоги и сборы, а также есть ли необходимость вообще назначать ему какое-либо наказание.

Как с 1 июля избежать проблем в налоговой при сдаче в аренду недвижимости?

Способы сдачи жилья

Каждый россиянин знает, что предоставить жилье в аренду можно двумя способами. А именно:

  • официально;
  • неофициально.

В первом случае между арендодателем и квартиросъемщиком заключается договор, регулирующий права и обязанности обеих сторон. При нарушении пунктов соглашения пострадавшая сторона может с ним обратиться в судебный орган для взыскания моральной и материальной компенсации. Дополнительно официальный способ сдачи жилья обязывает собственника уплачивать налоги в размере 13% от дохода.

Неофициальная сдача выполняется без заключения договора. При возникновении нестандартных или конфликтных ситуаций ни арендодатель, ни квартирант не защищены законом. Дополнительно собственник может скрывать доходы от налоговой, однако это наказуемо. Поэтому каждый решает для себя, платить ли налоги в бюджет и стоит ли брать ипотеку в 2018 году.

Как налоговые службы выявляют неплательщиков?

С 1 июля 2018 года, чтобы выявлять граждан, скрывающих получение прибыли от аренды жилой недвижимости, налоговые службы проводят рейды не реже двух раз в месяц. Чтобы найти и привлечь недобросовестных лиц, представители ИФНС собирают информацию при помощи следующих источников:

  1. Управляющих компаний.
  2. Миграционной службы.
  3. Соседей.
  4. Вузов.
  5. Участковых инспекторов.
  6. По телефону горячей линии доверия.

Благодаря сбору информации из всевозможных источников, государственные представители могут без особого труда находить арендодателей, не платящих налоги, и привлекать их к ответственности. Чтобы не сталкиваться с проблемами, многие владельцы, получающие пассивный заработок, стали декларировать свои доходы по системе УСН или НДФЛ.

Последствия за уклонение от уплаты

Подавляющее большинство квартир по-прежнему сдается незаконно. Это делается с целью избежать отчислений за аренду в госбюджет. Некоторые собственники не знают, чем грозит неофициальная сдача жилой недвижимости. Однако если государственные представители выявят такого владельца и докажут его вину, то в отношении нарушителя могут быть применены следующие виды наказаний:

  • штрафы и пени к имеющейся денежной сумме. Величина взысканий варьируется от 20 до 40%. Размер штрафа зависит от того, впервые привлекался гражданин или нет;
  • штраф в размере 5% суммы от доходов за сдачу квартиры. Грозит гражданину за несвоевременное предоставление декларации в налоговую службу;
  • штраф в размере 300 000 рублей, принудительные работы или арест на срок в 6 месяцев. Согласно ст. 171 УК РФ, предусматривается за незаконную деятельность в сфере предпринимательства;
  • штраф в размере 600 000 рублей или лишение свободы на срок до 1 года. Согласно ст. 198 УК РФ, предусматривается при сознательном, злостном избегании уплаты налогов.

Наказание за уклонение от уплаты средств в госбюджет последует только тогда, когда представителю налоговой службы докажут факт нарушения. Однако если гражданин не подавал квитанции и договор аренды, то у ФНС нет мотива подозревать в нарушении действующего законодательства.

Способы избежать налоговых сборов

Чтобы не иметь проблем с налоговой службой и при этом не платить часть доходов от аренды квартиры в госбюджет, гражданин может прибегнуть некоторым хитростям. Самыми распространенными можно считать:

  1. Оформление договора менее чем на 365 дней. Сдача жилья в данном случае не предполагает уплату средств в ФНС. Собственники, чтобы гарантировано уклониться от налогов, оформляют соглашение с квартирантами на 11 месяцев.
  2. Составление договора на безвозмездное использование жилья. Наиболее применяемый метод уклона от налогов. Документ содержит пункты, идентичные обычному соглашению с квартиросъемщиком, однако не указывается сумма аренды. Благодаря этому представители ФНС не могут доказать факт махинаций, а собственник страхует свое имущество от повреждения квартирантом.
  3. Уничтожение соглашения. Период предоставления декларации оканчивается в последних числах апреля. После этого срока расторгается договор с квартирантом и составляется заново. Если документ не будет подписан сторонами, то владелец никакой оплаты не получал, а значит, может не платить сбор. Однако данный способ чреват рисками как для владельца недвижимости, так и для квартиросъемщика.
  4. Непризнание договора. При встрече с инспектором ФНС можно его уведомить о том, что вы подселили к себе друга или родственника на безвозмездной основе. Согласно законодательству, проживание таких лиц является полностью легальным.

Платить налоги или нет – дело сугубо каждого гражданина, сдающего свою жилую недвижимость за деньги. Однако, чтобы не иметь проблем с налоговой службой, опытные правоведы рекомендуют перевести пассивный вид заработка в законное русло.

Мошенничество при заключении договора аренды квартиры: как избежать?

Уважаемые читатели, этот материал о мошенничестве при заключении договора аренды квартиры подготовлен редакцией портала Юрэксперт.онлайн. Авторами статей являются практикующие юристы и адвокаты. Редакция ценит доверие читателей, обратившихся к этой странице, и рада помочь самостоятельно разобраться со сложным вопросом.

Виды мошенничества

Совершая сделку на рынке недвижимости, нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на мошенников. Причем это относится не только к купле-продаже жилья, но и к аренде. Поэтому прежде чем заключать договор, нужно ознакомиться с теми способами, которые используют аферисты по отношению к доверчивым гражданам.

Подделки или копии документов вместо подлинников

Собственник может предъявить потенциальному арендатору копии документов на право собственности. Но сведения, содержащиеся в них, могут быть недостоверными. Подделать любую бумагу не сложно с помощью современной техники и компьютерных программ. В действительности жилье может быть в залоге у банка, либо его владельцем является другой человек, или же оно в долевой собственности, а владелец утверждает, что он единственный хозяин.

Читайте также:  Можно ли подать на алименты в мфц

Заключение договора в офисе (без предварительного осмотра квартиры)

В связи с большой конкуренцией на рынке недвижимости не гнушаются обманом и агентства. Они предлагают обратившимся к ним людям ознакомиться с базой данных (естественно за деньги) и выбрать наиболее удобный для них вариант. При этом дается подробное описание квартиры или дома, показываются многочисленные фотографии. Если гражданин теряет бдительность и соглашается сразу же заключить договор, то он рискует потерять деньги. В действительности выясняется, что объект не соответствует описанию. Но договор уже подписан и деньги за жилье заплачены. Причем оформлено все по закону, так что предъявить претензии не получится.

Многократная сдача жилья

Этот вариант обмана можно отнести к «классике». Суть его заключается в том, что мошенник арендует квартиру на короткий срок, а после этого, представившись другим гражданам ее хозяином, сдает от своего имени в аренду уже на более продолжительный период. При этом цена указывается ниже рыночной. Желающего снять жилье информируют о том, что нужна предоплата за несколько месяцев. Поскольку цена низкая, человек соглашается, подписывает договор и передает аферисту деньги. А после того, как заканчивается срок съема у основного арендатора, человек, уплативший за несколько месяцев вперед, оказывается в непростой ситуации: хозяин выселяет его, причем на вполне законных основаниях. Таким образом, человек теряет и жилье, и уплаченные за него деньги.

Сговор собственника с риелтором

Иногда владельцы квадратных метров вступают в сговор с сотрудниками агентств недвижимости. Действуют они по такой схеме. Риелтор находит клиента, заключается договор и арендатор уплачивает комиссионные (обычно это плата за один месяц). Хозяин с риелтором делят эту прибыль пополам. Затем собственник находит предлог, чтобы выселить только что въехавшего квартиранта. Он может прибегать к различным уловкам. Например, в отсутствии жильцов приходит и портит что-то или же подселяет насекомых. После этого через пару дней он приходит с внезапной проверкой, обнаруживает «вредительство» и настаивает на оплате ущерба и расторжении договора. Также возможно создание других невыносимых для жильца условий. В результате за один месяц квартиру можно сдать так несколько раз и получить при этом неплохой доход.

Замена замков

В этом случае владелец квартиры уговаривает арендатора не заселяться в течение нескольких дней после подписания соглашения и передачи денег под предлогом того, что надо навести порядок или вывези какие-то свои вещи. Фактически он ничего подобного не делает, а просто меняет замки. Новый жилец приезжает по адресу, но полученные им ключи не подходят. А хозяин удивленно говорит, что этого человека видит впервые и вообще даже и не думал сдавать свое жилье.

Смотрите видео о способах обмана:

Как заключить договор?

Чтобы избежать обмана при аренде недвижимости, необходимо заключить договор. Но в нем нужно указать всю необходимую информацию, даже малозначительную на первый взгляд. Только в таком случае при обмане можно избежать неприятных последствий.

В обязательном порядке нужно указать в договоре:

  • характеристики недвижимости (площадь, подробный адрес, количество комнат в квартире и т.п.);
  • срок, на который заключается договор;
  • сумму арендной платы и за какой срок она начисляется;
  • порядок расчетов за аренду;
  • каким образом будет производиться оплата дополнительных услуг (коммуналка, телефон, интернет, парковка и пр.).

Также следует предусмотреть возможность досрочного расторжения договора, указав все нюансы этой процедуры (в каких случаях это возможно, как осуществляется перерасчет и др.).

Это лишь основные пункты, которые должны быть в договоре аренды. Желательно указать в документе все, о чем предварительно устно договаривались владелец жилья и потенциальный арендатор.

Важно обратить внимание при заключении договора аренды на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, на то, что все собственники поставили свои подписи в документе. В противном случае кто-либо из них сможет потом сказать, что своего согласия не давал и денег за съем квартиры не получал.

Как проверить документы?

Самый лучший способ – обратиться к проверенному риелтору, чтобы он проверил подлинность предоставленных документов и само жилье. Если такой возможности нет, то можно заказать справку ЕГРН. В ней указано, имеется или нет обременение на жилье, сколько человек владеют им, сколько прописано. А еще нужно потребовать у владельца справку из управляющей компании, где также указано количество зарегистрированных лиц и владельцев недвижимости.

Рекомендации для снижения рисков

Чтобы не быть обманутым при аренде жилья, нужно соблюдать такие правила:

  1. Если собственник просит дополнительные денежные средства, объясняя это необходимостью сделать какие-либо покупки для квартиры, то не следует передавать деньги. При необходимости нужно все подобные условия отразить в договоре, а каждую передачу средств оформлять расписками.
  2. В договоре обязательно нужно отразить условия по досрочному его расторжению. В том числе должно быть указано, что собственник в таком случае выплачивает арендатору неустойку за то, что не выполнил свои обязательства надлежащим образом.
  3. Когда в объявлении указана слишком низкая цена, то это повод насторожиться. Не исключено, что собственник – мошенник и таким образом пытается сыграть на жадности. Точно так же следует реагировать и на чересчур идеальные фотоснимки жилья.
  4. Если по договору предусмотрено проведение ремонта, то надо обязательно сохранять все чеки и делать фотографии до начала работ и после их окончания.
  5. Ни в коем случае не надо передавать деньги до подписания договора. А каждая передача денежных средств должна сопровождаться распиской.
  6. Обязательно надо проверить документы на право собственности. Важно, чтобы это были оригиналы.

В любом случае нужно заключать подробный договор, указывая в нем все детали. В таком случае при обмане можно обратиться в суд и вернуть уплаченные деньги. Ведь обманщики попадают под статью 159 Уголовного кодекса «Мошенничество».