Краткое руководство по; заключению договора аренды нежилого помещения

Краткое руководство по заключению договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — это соглашение, используемое при аренде коммерческой недвижимости, между субъектами гражданских правоотношений.

Он дает арендатору право на владение и пользование имуществом в коммерческих целях, в течение определённого срока аренды или наступления каких-либо обстоятельств, за определённую плату в пользу арендодателя.

Рассмотрим подробнее как заключить договор аренды нежилого помещения.

При аренде офиса, торгового помещения, ресторана или промышленного помещения у арендодателей возникает ряд различных проблем, включая:

Характеристики недвижимости: арендодатель должен убедиться, что коммерческое использование разрешено для данного имущества и характеристика будет соответствовать определенному типу коммерческого пользования арендатора. Например, как правило, нельзя эксплуатировать ресторан в зданиях офисных помещений.

Использование имущества. Арендодатель должен обозначить, как арендатор может использовать имущество для своего бизнеса. Арендатор должен указать, какой тип бизнеса он будет вести (недвижимость, финансы и т. д.).

Право сдавать помещение в субаренду. Арендодатель должен обозначить, имеет ли право арендатор на исключительное пользование нежилого помещения, может ли сдавать в субаренду.

Эксплуатационные расходы и коммунальные услуги. Арендатор может либо оплатить процент коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, либо фиксированную ставку сверх арендной платы. Арендодатель сам определяет, будет ли арендатор платить арендодателю или же напрямую коммунальным компаниям. Подробнее об этом написано в особенностях налогообложения аренды.

Парковка. При наличии парковки, она может быть бесплатной (включена в стоимость аренды) или взиматься в качестве дополнительной платы.

Внесение изменений. Иногда арендатору требуется внести определенные улучшения в помещение, для осуществления своей повседневной деятельности. По закону, он может внести все необходимые изменения, если те в свою очередь, не повлияют на должное функционирование имущества.

Необходимо обратить внимание на соответствие принадлежности имущества обозначенную в договоре, с фактической.

Аренда с фиксированной датой окончания. Этот тип аренды указывает точную дату окончания аренды. Это выгодно обеим сторонам, поскольку срок аренды заранее определен, арендная плата не может быть увеличена в течение этого периода, и в арендный договор не могут быть внесены изменения.

Аренда с автоматическим продлением. Аренда, основанная на автоматическом продлении, означает, что аренда продолжается на согласованных условиях до тех пор, пока владелец или арендатор не уведомит о расторжении договора. Автоматическое продление позволяет продлить контракт на тех же условиях, что и ранее, даже после истечения срока.

Например, если арендатор арендовал помещение на 12 месяцев с автоматическим продлением, договор аренды может оставаться обязательным и действительным даже после 12 месяцев. Если ни одна из сторон не выражает возражения, договор аренды просто продлевается еще на 12 месяцев.

Аренда может быть прекращена только:

Как с минимальным риском заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом — образец и советы юристов

В статье будут рассмотрены юридические аспекты договора аренды с физическим лицом, и приведены «подводные камни», с которыми можно столкнуться при его заключении.

Еще один момент, который хотелось бы отметить – аренду важно рассматривать через призму сложившейся судебной практики, поскольку нормы права не всегда четко регулируют тот или иной ее аспект. Поэтому в статье будут приведены ссылки на судебные акты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Особенности документа при участии физлиц

Как говорит нам ст. 609 ГК, аренда сроком больше года, либо если договор заключается с юридическим лицом, оформляется письменно. То есть, если два человека решат арендовать помещение меньше, чем на 1 год, то составление письменного документа не потребуется.

Еще одна важная особенность данного соглашения, заключаемого с гражданином – если он арендодатель, то арендные услуги не будут облагаться НДС. Такие разъяснения дал Минфин в Письме от 10 февраля 2004 года N 04-04-06/21.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Общие положения

В документе обязательно должны быть прописаны (ст. ст. 607 — 614 ГК):

  • Объект – это то помещение, которое арендуется.
  • Срок.
  • Назначение помещения (магазин и т.д.).
  • Если на объект аренды существуют права третьих лиц (например, оно в залоге или обременено сервитутом) – арендодатель обязан указать на это другой стороне. Если эта обязанность не будет выполнена, арендатор сможет потребовать либо скидки на арендную плату, либо расторжения договора и возврата ему убытков.
  • Плата за аренду и как (в каком виде и в какие сроки) она вносится.

Отличия при заключении на краткий и на продолжительный срок

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК, если Вы хотите заключить договор аренды здания (сооружения) на год или больше, Вы обязательно должны провести его государственную регистрацию. Получается, что при сроке договора меньше года регистрировать его нет необходимости.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Читайте также:  Как написать письмо Президенту России Путину В.В. через официальный сайт

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Как грамотно написать каждое положение?

    1. Объект договора.

    Гражданский кодекс говорит о том, что надо прописать данные, позволяющие определенно установить такой объект. Переводя с юридического языка на русский – надо обязательно указать адрес помещения, его кадастровый номер.
    Срок.

    Здесь все просто. Пишем: «помещение передается во временное владение и пользование на срок с… по…».

    Согласно ч. 2 ст. 610 ГК, если Вы не укажете конкретный срок, то помещение будет передано в аренду на неопределенный срок. При этом как арендатор, так и арендодатель вправе будут в любой момент отказаться от аренды, с предварительным предупреждением за три месяца до отказа.
    Назначение помещения.

    В нашем случае в аренду передается нежилое помещение. Однако просто написать в договоре «назначение – нежилое» будет не совсем корректно. Рекомендуется указать, для чего оно будет использовано. Допустим, если передается в аренду офис, а его будут использовать под склад, или сделают в нем, например, сауну, конфликта между сторонами не избежать.
    Условие о правах третьих лиц.

    Рекомендуется указать: «помещение, передаваемое в аренду, не заложено, не обременено сервитутом, свободно от всех прочих прав третьих лиц». Или, если все таки обременения есть, написать, к примеру: «помещение находится в залоге у… по Договору от … No …».
    Размер платы:

    Пункты, требующие особого внимания при составлении

    Невозможно арендовать часть помещения (его определенную площадь), поскольку она сама по себе не является вещью, и не может выступать объектом аренды. К такому выводу приходят суды (например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 No А60-40089/2008-С4).

    Ошибки при написании и борьба с ними

    Согласно ч. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован, если иное не установлено законом. Как мы уже знаем, если срок аренды год и более – госрегистрация обязательна.

    Иногда бывает, что для того, чтобы избежать обязательной государственной регистрации, договор заключают на срок, который начинается первого числа месяца одного года и заканчивается последнего числа предыдущего месяца следующего года. Т.е., допустим, соглашение об аренде начинает свое действие 1 октября 2017 г. и заканчивается 30 сентября 2018 г. и формально срок его действия — менее 1 года.

    Высший арбитражный суд, чтобы закрыть эту лазейку в законе, указал в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 No 66, что срок действия такого договора приравнивается к 1 году. Однако стороны очень легко обошли данное правило, и стали арендовать имущество на срок, меньше оговоренного ВАС на 1 день, т.е., допустим, с 1 октября 2017 по 29 сентября 2018.

    На практике, такой срок уже не приравнивается к календарному году (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 по делу No А04-1946/2010). Следовательно, если вы хотите избежать государственной регистрации договора аренды помещения, вы можете заключить его на срок 1 год минус 2 дня.

    Заключение

    Итак, аренда является важным аспектом экономической жизни современного общества. Без преувеличения, возможность арендовать помещения является двигателем предпринимательской активности. Грамотно составленный документ сможет уберечь как владельца нежилого помещения, так и арендатора, от многих рисков, сбережет их время, деньги и нервы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Как составить договор аренды

    Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

    Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

    Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

    Как составить договор аренды

    • Виды договора аренды
    • Необходимые документы
    • Как оформить
    • Особенности договора аренды недвижимого имущества
    • Особенности договора аренды движимого имущества

    Виды договора аренды

    Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

    ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

    Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

    Какие документы нужны для заключения договора аренды

    Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

    В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

    Как правильно оформить договор аренды

    В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

    Читайте также:  Куда обращаться если не платят зарплату в московской области

    Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

    В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

    Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

    Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

    Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

    Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

    Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

    Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

    Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

    Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

    Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

    Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

    Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

    Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

    Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

    Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

    Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

    Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

    Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

    Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

    1. бесплатный ремонт;
    2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
    3. уменьшение арендной платы;
    4. замена имущества.

    Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

    Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

    По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

    Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

    Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

    Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

    Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

    Договор аренды нежилого помещения

    Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.

    1. Как оформить договор аренды нежилого помещения
    2. Наглядное видео по составлению договора
    3. Регистрация договора
    Читайте также:  Договор бартера рк. Договор бартера товара на услуги образец

    Как оформить договор аренды нежилого помещения

    Подготовка бумаг

    Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

    Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

    Составление договора аренды

    Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

    В данном документе прописываются:

    • правовой статус сторон;
    • систему налогообложения арендодателя;
    • срок аренды и возможность его автоматического продления;
    • необходимость регистрации;
    • возможность корректировки арендной платы;
    • необходимость гарантийного платежа;
    • порядок оплаты коммунальных;
    • право сторон передавать имущество в субаренду;
    • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
    • страховка;
    • права третьих лиц;
    • риски;
    • наличие поврежденного имущества;
    • ограничение в пользовании имуществом;
    • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
    • прочее.

    При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

    Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

    Образец договора аренды помещения

    Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

    Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

    Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

    Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

    Срок договора аренды

    В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

    • на неопределенный срок;
    • на год и более;
    • сроком менее года.

    Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

    Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

    Наглядное видео по составлению договора

    Регистрация договора

    Необходима ли регистрация

    Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

    Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

    Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

    Порядок регистрирования договора аренды

    Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

    • кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
    • сам договор;
    • заявление о регистрации соглашения.

    Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

    Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

    Дополнительное соглашение к документу

    По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

    Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

    1. Продления срока аренды
    2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
    3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

    Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

    Итоги

    Как видим, правильно составленный договор аренды позволяет регулировать всю полноту отношений между сторонами по конкретному объекту владения. Его регистрация дает арендатору юридические основания эксплуатации недвижимости. Заключение подобного договора является в большинстве случаев обязательным и всегда в интересах обеих сторон. Корректировать бумагу можно с помощью дополнительных соглашений.