Как ИП осуществить сдачу в аренду нежилого помещения? Зачем нужен патент и как его приобрести

Как ИП осуществить сдачу в аренду нежилого помещения? Зачем нужен патент и как его приобрести?

Владение недвижимостью – это залог стабильного дохода и успешного бизнеса. Как правило, такой доход не только надежный, но и приносит немало денег. Но, сегодня в связи с введением в силу множества законов о соблюдении соответствующих правил, налогами и другим нюансами, связанным с недвижимым имуществом не так уж и легко сдать в аренду нежилое помещение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Может ли сдавать недвижимость индивидуальный предприниматель?

Зарегистрированный арендодатель как ИП может сдавать в аренду нежилое помещение индивидуальным предпринимателям и другим лицам. В этом случае с ИП арендодателя будет взиматься плата в размере 6%, ведь как такой постоянный доход считается за предпринимательскую деятельность.

ИП арендующие помещение указывают в своих расходах арендную плату, поэтому налоговая служба сможет легко отследить перемещения денег, даже если арендодатель не зарегистрирован как ИП.

Как сдать: общая пошаговая инструкция

  1. Нужно подготовить все бумаги для сдачи в аренду.
  2. Найм экспертного оценщика, который огласит реальную сумму аренды по рыночной стоимости.
  3. Самостоятельная подача рекламных объявлений или с использованием услуг рекламных фирм.
  4. Общение с потенциальными арендаторами и обсуждение всех вопросов касающихся сдачи помещения в аренду.
  5. Устное обсуждение договора сделки.
  6. Нужно найти нотариуса и явиться на встречу с ним обеим сторонам.
  7. Составление договора аренды, его тщательное изучение и подписание сторонами.
  8. Выдача ключей и документов для создания подходящих условий использования.
  9. Регистрация договора аренды.
  10. Оплата государственной пошлины за регистрацию арендного договора.

Это основные важные нюансы для быстрого получения дохода с соблюдением правил подобного рода предпринимательской деятельности.

Патент

Поскольку патентная система появилась сравнительно недавно, то многие ИП не знают, как ею пользоваться, что это вообще такое. Патент в разы облегчает подобную предпринимательскую деятельность, упрощая систему налогообложения.

Оплачивая его полную стоимость, ИП освобождается от уплаты иных видов налогов (НДС, НДФЛ и налог на имущество физ. лиц) и сдачи деклараций. Стоимость патента составляет 6% от возможного годового дохода по аренде.

Но, тем не менее, индивидуальные предприниматели не освобождаются от уплаты взносов в пенсионный фонд и в фонд по социальному страхованию. Такой патент можно приобрести на срок от 1 месяца до одного года.

Чтобы приобрести патент, нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту, где ИП стал на учет. После получения заявления по истечении 5 дней налоговый орган должен выдать патент предпринимателю.

Также есть пару таких нюансов по оплате патента:

  1. Если вы приобретаете патент на срок до 6 месяцев, то его стоимость нужно оплатить не позднее 25 календарных дней с момента его действия.
  2. Если такой документ выдан на срок от 6 до 12 месяцев, то платеж можно разделить на три части: 1 часть должна быть оплачена не позднее 25 дней с начала действия патента, остальные же 2 части оплачиваются не позднее месяца (а точнее 30 календарных дней) до окончания срока действия патента.
  • Скачать бланк заявления на патент
  • Скачать образец заявления на патент

Далее, на фото Вы можете увидеть образец патента:

Договор

Для составления договора по аренде нежилых помещений нужно учитывать несколько важных нюансов описанных ниже.

Кто составляет?

Чтобы договор был составлен правильно, и к нему не имела никаких претензий сторона, с которой заключают подобное соглашение или же налоговая служба, стоит обратиться за помощью к юристу. Договор аренды можно и приобрести за небольшую плату воспользовавшись сайтами юридических онлайн услуг.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения могут быть как юридические, так и физические лица, как со стороны арендатора, так и арендодателя.

На какой срок лучше заключить?

Договор стоит заключать не более чем на три года, так как могут появиться другие вопросы по аренде или же изменения в законодательстве.

Но, тем не менее, договор может быть заключен на: неопределенный срок, срок больше года и на срок менее одного года.

По закону, если договор заключается на срок более трех лет, то он должен быть подписан нотариусом.

Пункты документа

Договор аренды нежилых помещений аналогичен аренде жилых помещений, но все же имеет пункты, которые должны быть обязательно:

  • Адрес здания, где будет арендоваться помещение.
  • Точный адрес арендуемого места (этаж, номер комнаты и т.п.).
  • Площадь нежилого помещения.
  • Для чего будет использоваться это помещение (например, офис или склад).
  • Цена аренды, в каком порядке выплачивается и периодичность.
  • Срок действия договора (соответственно и аренды).

Существенные условия

В существенные условия договора аренды входят:

  1. Объект аренды (что входит в аренду и стоимость всего имущества, учитывая индексацию).
  2. Срок аренды (соотв. и договора аренды).
  3. Цена за аренду учитывая индексацию.
  4. В каком порядке использование амортизационных отчислений и восстановление имущества с условиями возврата.
  5. Обязательства сторон и их выполнение.
  6. Возможные последствия невыполнения условий: неустойки (штраф, пеня), гарантии, задаток и поручительства.
  7. Порядок контроля за состоянием всего арендуемого имущества вместе с помещением.
  8. Ответственность обеих сторон.
  9. Страховка арендуемого имущества.
  10. Пожарная безопасность.
  • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения с ИП
  • Скачать образец договора аренды нежилого помещения с ИП
Читайте также:  Коэффициент компенсации за неиспользованный отпуск

Нужно ли регистрировать?

Согласно п.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ договор аренды нежилого помещения заключенный на срок более одного года регистрировать обязательно. Если договор подписывается нотариусом, то информация о нем автоматически попадает в государственную базу данных, поэтому регистрация в этом случае необходима.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Расторжение

    Ни в коем случае нельзя путать расторжение договора с прекращением, ведь расторжение договора – это прекращение его действия раньше срока, на который он заключался. Расторгнуть договор можно как в одностороннем порядке, так и при соглашении двух сторон. Также расторжение возможно через судебный процесс.

    В первом случае это сделать намного сложнее, так как в самом договоре должен быть прописан пункт о возможном одностороннем расторжении. Чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию нужно подписать дополнительное соглашение. Так договор аренды утратит свою силу.

    В случае если договор зарегистрирован, нужно зарегистрировать дополнительное соглашение о его расторжении для того чтобы он был снят в Едином государственном реестре.

    Каково налогообложение?

    Прежде чем заняться предпринимательской деятельностью, стоит зарегистрироваться как ИП, ведь тогда не возникнет никаких вопросов у налоговой службы, да и процент налога будет в два раза меньше.

    Ссылаясь на статьи Налогового Законодательства, процентная ставка дохода физического лица составляет 13% от итоговой суммы. А это значит, что как законопослушный гражданин физическое лицо должно самостоятельно уплачивать налог в размере 13%. У лица зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель эта плата составляет 6%.

    Конечно, прежде чем сдавать в аренду нежилое помещение стоит зарегистрировать себя как ИП, так как могут возникнуть трудности с получением подобного дохода, такие как:

    • Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность.
    • Увеличенный налог.
    • Вопросы у другой стороны договора и т.д.

    Казалось бы, такой простой процесс аренды недвижимого имущества, но в нем все же есть некоторые подводные камни. Чтобы быть в курсе всех изменений в условиях получения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, нужно регулярно изучать изменения в законодательстве и советоваться с юристом. Поэтому будьте всегда начеку!

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

    Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

    Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

    Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

    Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

    Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

    Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

    Стоимость = Потенциальный доход * 6%

    Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

    Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц. За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно). В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.

    Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:

    1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей

    Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

    Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН УСН от аренды Патент от аренды УСН от аренды Патент от аренды
    Сумма дохода 2 400 000 1 000 000
    Сума облагаемого дохода 2400000 1000000 1000000 1000000
    Ставка 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%
    Сумма налога к уплате 144000 60000 60000 60000
    Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч 20727 20727 20727 20727
    1% взносов сверх 300 тысяч 21000 7000 7000 7000
    Итого взносов за год 41727 27727 27727 27727
    Взносы уменьшающие уплату налогов 41727 *** 27727 ***
    Всего нужно заплатить за год 102273 87727 32273 87727
    Читайте также:  Нужно ли свидетельство о рождении при прописке 14 летнему ребенку

    Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

    Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

    Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

    • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
    • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

    На практике это означает, что существует такие варианты:

    • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
    • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
    • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

    Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

    19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

    ¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

    ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦

    ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦

    Как ИП получить патент на сдачу в аренду своих нежилых помещений, находящихся в разных городах Московской области

    Я являюсь ИП в г. Егорьевске Московской области(зарегистрирован в г.Егорьевске). Веду предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих мне на праве собственности. У меня в собственности:

    – 10 нежилых помещений в г. Егорьевске Московской области;

    – 2 нежилых помещения в г. Котельники Московской области;

    – 1 нежилое помещение в г. Люберцы Московской области.

    До 20 декабря 2019 года я намерен подать в налоговую инспекцию по г.Егорьевску (код налогового органа 5011) заявление на получение патента на сдачу в аренду на 2020 год.

    Могу ли я указать в нём в том числе и три помещения, расположенные не в Егорьевске( от есть в Котельниках и Люберцах) и получить один патент на все 13 объектов недвижимости? Или же я в каждом из трёх городов Московской области должен получить патент на сдачу в аренду, то есть получить 3 патента? На устный вопрос по телефону в налоговой ответили, что надо получать три патента. Но территория действия патента одна – Московская область. И я не согласен пока. Может ли налоговый орган Егорьевска выдать патент на мою деятельность в том числе в Люберцах и Котельниках?

    Спасибо! Очень помогли, съэкономили время и нервы.

    05 Декабря 2019 11:22

      нежилое помещение, заявление на получение патента, налоговая инспекция
    • Поделиться

    Ответы юристов ( 3 )

    • 10,0 рейтинг
    • 8223 отзыва эксперт

    Николай, добрый день! Заявление на получение патента по объектам недвижимости в Егорьевске которые предполагается сдавать в аренду Вы подаете по месту регистрации в качестве ИП, т.е. в ИФНС 5011)

    п. 2 ст. 346.45 НК РФ

    Индивидуальный предприниматель подает… заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства не позднее чем за 10 дней до начала применения индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

    В случае, если индивидуальный предприниматель планирует осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента… на территории, которая определена законом субъекта Российской Федерации в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 8 статьи 346.43 настоящего Кодекса и на которой он не состоит на учете в налоговом органе по месту жительства или в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, указанное заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления указанным индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности, кроме случая, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта.

    В Вашем случае исходя из положений Закона МО о ПСН http://docs.cntd.ru/document/5.

    дифференциация по территориальному признаку не предусмотрена поэтому заявления на все 13 помещений Вы можете подавать в свою налоговую (5011)

    Как рассчитать стоимость патента: история спора ИП и налоговой

    В статье рассмотрим спор, который возник между одной их налоговых инспекций Московской области и предпринимателем. Предприниматель считает, что налоговый орган неправильно рассчитал ему стоимость патента, а именно не правильно определен потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «сдача нежилых помещений в аренду».

    Читайте также:  Как правильно оформить доверенность на получение пенсии

    В аренду ИП сдает два нежилых помещения, расположенных в разных частях Московской области, площадь которых 67,5 кв. м. и 100,7 кв.м.

    Определяя возможный к получению доход, который соответствует размеру налоговой базы, налоговая инспекция суммировала площадь сдаваемых в аренду помещений и согласно полученному итогу (168,2 кв. м) определили налоговую базу в размере 2 364 982 руб. Предприниматель с таким подходом не согласен, он утверждает, что налоговая база должна определяться по каждому объекту отдельно. Давайте посмотрим кто же прав?

    Обратимся к нормам закона

    При этом субъекты Российской Федерации вправе устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп.3 п. 8 ст. 346. 43 НК РФ).

    Сразу обратим внимание читателя на формулировку указанного пункта НК РФ, согласно которого Налоговый кодекс дает на откуп субъекту самостоятельно определять не только сумму потенциально возможного к получению дохода, но и то как именно он будет определяться а именно «в зависимости от количества обособленных объектов (площадей)».

    В рассматриваемом случае субъект – это Московская область. Так, Законом Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Московской области» (далее Закон № 164/2012-ОЗ) по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей (Письмо Минфина России от 07.03.2017 № 03-11-12/12726).

    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

    При этом в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Налоговая база налогоплательщиками патентной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации по виду предпринимательской деятельности, в отношении которой в соответствии с главой 26.5 НК РФ применяется патентная система налогообложения (п. 1 ст. 346 48 НК РФ).

    При этом денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении в частности вида деятельности «сдача нежилых помещений в аренду», определяется путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на 1 обособленный объект (площадь) на общее количество используемых в предпринимательской деятельности объектов (площадей).

    Исходя из условий рассматриваемого вопроса предприниматель, применяя ПСН (вид деятельности «сдача в аренду нежилого помещения»), сдает в аренду два объекта площадью 67.50 кв. м. и 100.7 кв. м.

    Статьей 2 Закона № 164/2012-ОЗ размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества площадей, по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» установлен в зависимости от площадей :

    • общей площадью до 70 кв. м включительно-213 550 руб.
    • общей площадью свыше 70 до 150 кв. м включительно- 1 028 834 руб.
    • общей площадью свыше 150 кв. м- 2 364 982 руб.

    Поэтому в рассматриваемой ситуации, при наличии двух объектов аренды, расположенных в Московской области, следует сложить площади по обоим договорам (100,70 кв. м 67,50 кв. м= 168,20 кв. м.). При этом общей площади 168,20 кв.м. соответствует ставка потенциально возможного к получению годового дохода 2 364 982, руб.

    А что в других субъектах? Попробуем сравнить

    Как уже было сказано выше Законом № 164/2012-ОЗ) величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от площадей.

    Для сравнения рассмотрим, что говорит на этот счет Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 «О патентной системе налогообложения» (далее Закон г. Москвы № 53). Так п. 19.1 ст. 1 Закона г. Москвы № 53 определено, что потенциально возможный к получению доход по виду деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» определен на один обособленный объект.

    Таким образом, если бы наш предприниматель имел в собственности имущество в г. Москве и его сдавал в аренду, то потенциально возможный к получению доход (налоговая база), действительно определялся бы отдельно по каждому объекту аренды.

    В Письме ФНС России 16.05.2013 № ЕД-4-3/8777 налоговый орган по данному поводу резюмирует, что «размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем)». То есть очень важно обращать внимание на то, какова формулировка в Законе конкретного субъекта, в данном случае в Законе Московской области.