Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость. Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.
Читайте также:  Взыскание алиментов за три предыдущих года

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2019 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Пример: В 2019 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).

Пример: В 2019 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2019 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2019 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Читайте также:  Как написать ответ судебным приставам на постановление

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2019 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Сумма в ДКП когда кадастровая стоимость выше рыночной на 1,7 млн, как покупать правильно?

Собираюсь приобрести построенную по ФЗ-214 и имеющую ДДУ, уже оформленную в собственность в феврале 2016 квартиру от её первого хозяина.

Рыночная цена таких квартир не более 6,1-6,2млн. рублей. По ДДУ продавец купил за 5 млн, а вот кадастровая оценка показывает 7,86 млн. рублей!

Можно ли в ДКП указать 6,1 млн или надо кадастровую? или как вообще?

С кадастровой оценкой я несогласен, и, в случае приобретения и получения права собственности буду обжаловать в установленном порядке. Поэтому показывать в ДКП 7,86 млн. мне представляется неверным – это и будет подтверждением совпадением кадастровой и рыночной цены.

Место проведения сделки Санкт-Петербург. Слышал, что Россреестр может приостанавливать сделки с суммой ниже кадастровой при условии, что владели квартирой менее 5 лет.

Мне как покупателю важно не накосячить в документах по сделке, а продавец заинтересован не переплатить налогов.

    оспаривание кадастровой стоимости
  • Поделиться

Ответы юристов ( 5 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6023 отзыва эксперт

Можно ли в ДКП указать 6,1 млн или надо кадастровую? или как вообще?
Глеб

Указываете ту сумму в договоре — за которую покупаете по факту (лучше ее не занижать, малоли чего).

Кадастровая стоимость вам тут роли не играет. Но будет играть при уплате налогов — тут вы верно понимаете что единственная возможность -это потом оспаривать эту кадастровую стоимость.

, а при отказе и потом через суд оспорить? Сделав независимую оценку, и при наличии в районе в 200 метрах ещё двух домов такого же типа и того же застройщика, оценённых корректно, где есть аналогичные либо большие по метражу квартиры с кадастровой 5,9-6,3 млн
Глеб

это сложный вопрос… оценки… экспертизы… шансы оспорить в общем то есть… вот только сколько вы выгадаете при этом- неизвестно

Понятно, что риски ничего не выгадать есть, о справедливости судов представление имею по ситуациям в кадастровых спорах по земельным участкам, где беда уже пришла к людям.

Хочется до 2020 года начать соломку стелить, в регионе ставка 0.3%, не 0.1, да вдруг ещё поднимут, для наполнения казны.

  • 10,0 рейтинг
  • 8223 отзыва эксперт

Глеб, добрый вечер! Согласно ч. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

о,7 от кадастровой это 5 502 тыс., поэтому можно указать и 6,1 млн., соотвественно налог у продавца будет с данной стоимости исчисляться. Вообще продавать то можно хоть за рубль — налог просто будут исчислять в этом случае не от цены указанной в договоре а от 0,7 кадастровой.

указание кадастровой стоимости в договоре купли-продажи

Денис Берников

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

С целью денег взять больше за договор) Они после НГ берут деньги за договор с кадастровой стоимости или выше (если она выше кадастровой) Насчет доначисления не думаю,вот с 16 года возможны изменения.

Стороны могут договориться до чего угодно. В договоре должна стоять та сумма, за которую покупали. Если покупали за 2 млн. то и должна стоят 2 млн, все остальное это доход , как разница между покупкой и продажей с которого берется 13%(если нет 3-х лет). Если собственность более 3-х лет то все хорошо.

Читайте также:  Договор купли продажи будущей вещи образец

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Что значит “впечатал”?! Цена договора предмет договоренности продавца и покупателя!
Доначисление – нет.
Цель – заработок нотариуса.

У нас нотариус поставил в договор ту сумму, которую мы ему сказали, но за свои услуги взял по кадастровой стоимости, ссылаясь на какой то документ! до 1 млн. 7000 , +свыше миллиона 0,2 %.

Денис, нотариус в ДКП вписала кадастровую стоимость Объекта. Эта не секретная и всем доступная информация. Если в нотариальном ДКП стоимость Объекта ниже кадастровой, нотариусы правомочны взыскивать свой %% с кадастровой стоимости Объекта + тех.работа.

спасибо за ответы, понятно, что нотар.тариф от кадастровой, не жалко доплатить. Как бы клиентов потом налоговая не обрадовала о начислении доп.квитанции налога на 130 тыс. В договоре у нотариуса впечатано — стоимость квартиры – 3 млн согласно кадастр.стоимости, стороны оценили в 2 млн. Спасибо за советы.

Денис, я не поняла Ваш вопрос. Продажная цена Объекта по ДКП завышена, т.к. Стороны оценили его в 2 млн руб. Расписку Продавец должен написать Покупателю на сумму по Договору, т.е. на 3 млн руб. Вы можете себе представить ситуацию, если придется по какой-то причине расторгнуть Договор!? И что!?Это подстава для Продавца. Нотариус не имеетникакого право диктовать условия по Договору и тем более стоимость Объекта. Не в обиду сказано, но это некая не доработка. Я не вникла в вопрос, и не могла подумать, что такое может быть. Если не поздно, рекомендую исправить ситуацию, и здесь не важно какую из Сторон Вы представляете.

продавали за 2 млн. по договору. В день сделки нотариус внес в текст договора, что кадастровая палата считает что наша квартира стоит 3 млн. Мы то продали за 2.

Для налоговой интерес представляет только сумма указанная в договоре,а описание суммы в кадастре не имеет к сделке отношение.С этой суммы будут взыматься налоги,когда выйдет закон.То , что нотариус впечатал,он это сделал только с Вашего согласия.Непонятно кто Вы Продавец или Покупатель.

я специалист по недвижимости. Так в трудовой написано. Спасибо за совет

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Звонил по этому вопросу в ноториальную контору,так как у меня будет похожая ситуация,я спросил можно ли не указывать кадастровую стоимость при цене в договоре в миллион,они сказали что их обязали обязательно ее указывать с НГ.И вроде как налоговая.Вполне возможно что все договора ниже кадастра под контролем)

Вот с чего Налоговая узнает а сколько Вы продали,если росреестр договора в налоговую не отправляет? Или вышли новые веяния.

при продаже имущества в собственности менее 3 х лет, гражданин обязан подать декларацию и приложить копию ДКП. При проверке выясняется продажная стоимость имущества. На этом может налоговая успокоится, может запросить дополнительные документы. Но об этом в других историях

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Галин,а может и новые веяния

Бред какой то. Какое право нотариус имеет заниматься “отсебятиной” – условия сделки, в т.ч. цена сделки, устанавливается только сторонами. Нот. тариф – это другая песня. Я бы от такого договора с непредсказуемыми последствиями отказалась однозначно. Но информация хоть и тревожная, но и полезная.

нотариус обязан впечатать кадастр.стоимость в договор, если стороны договорились о продажной стоимости менее этой стоимости. Нотариальный договор выбрали только по причине сроков проведения сделки и услуге всего за 500 рублей – нотариус отнесет/принесет документы. При передаче документов через мфц- КАКАЯ ТО ПРОБЛЕМА- ТРИЖДЫ попал на неделю/две- висели документы в воздухе. В пятницу 3 го гбр зарегистрировало сделку, а 9-го вечером только доставили в мфц. На мой вопрос, где неделю были доки, мне ответили, что документы копятся в гбр, потом их везут в центральный мфц, потом они копятся, потом их везут в районный мфц. Такие дела

Денис,я не знаю,что Вам там за нотариус попался,но лично я никаких изменений в законах не нашлаПонятно,что со следующего года все эти телодвижения с занижением цены будут абсолютно бесполезны.Но пока-то еще действует старый закон.

Вчера получила исчерпывающую консультацию у нотариуса по этому вопросу. Дело не в том, что нотариус обязан указывать кадастровую стоимость в договоре, Денис. А в том, что и раньше при нот. удостоверении сделки нотариус прописывал оценочную стоимость (как правило, по ПИБ) в договоре, и это действительно так. Но пибовская стоимость более не применяется, отсюда и весь сыр-бор. Все ясно, однако что то не хочется в отдельно взятых случаях обращаться к нотариусу, налогами это пока не грозит, но “осадочек” останется.
Касательно нот. тарифа. Все прописано в ст. 22.1., последний абзац, Основ о нотариате: нот. тариф взимается с кадастровой, если сумма сделки ниже оной.
Так что все так чинно, благородно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталия спасибо за приведенный документ.Да там это прописано:
“При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
(абзац введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 457-ФЗ)”