Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц

В 2021 году вступил в действие новый закон для физических лиц, который предполагает изменения размера НДФЛ и в отдельных случаях налога с продажи квартиры. Выясним, с какой суммы взимается новый налог, и что меняется, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет.

Изменения в законодательстве

В сентябре 2019 года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые вступили в действие с 1 января 2020 года. Они коснулись уплаты налога с продажи объектов недвижимости, ранее находившейся в собственности.

Ранее фигурировали только 5 лет, теперь есть два законодательно установленных срока: 3 и 5 лет, которые учитываются в зависимости от ситуации. Что изменилось с 1 января 2021 года:

  1. Вступил в действие новый закон, предполагающий прогрессивную ставку налогообложения. При высоких доходах будет применяться повышенная ставка налогообложения.
  2. Это означает, что и налог с продажи квартиры или другого объекта недвижимости стоимостью более 5 миллионов рублей будет облагаться по прогрессивной шкале и составлять уже не 13, а 15%.
  3. Формула, по которой рассчитывается налог с продажи квартиры, выглядит следующим образом: налогооблагаемая база (реально полученный доход от продажи) минус полагающийся имущественный вычет.
  4. Полученный результат умножается на 13%. Это и есть теоретический налог с прибыли от реализации недвижимости для физических лиц. Правила, введенные в 2020 году, облегчают не только условия продажи, но и предоставление имущественного вычета, ранее не предусмотренного.
  5. Введение прогрессивной шкалы в 2021 году означает не наценку на всю положенную сумму, а только 15% с того, что превышает установленный лимит.

Учитывают кадастровую стоимость, установленную на январь того года, которым датируется акт купли-продажи. Умножение на 13 или 15% (от остатка, превышающего 5 миллионов рублей) диктуется полученным от продажи доходом.

Новые условия

Изменения коснулись в основном продажи квартиры или ее части. Смягчение условий было сделано для облегчения разрешения разного рода имущественных споров, раздела или продажи с другими целями.

Хотя для тех квартир, которые были куплены до 2016 года, он и тогда составлял трёхлетие. Нюансы, которые нужно учитывать при расчете суммы налога, не единственные, но самые распространенные.

При этом для физических лиц сохраняется необходимость в получении консультации компетентного юриста или сотрудника налоговой, который укажет на ошибки или недочеты в проведенных расчетах:

  1. Покупка квартиры в 2016 году и позднее указанного срока означает, что минимальным сроком, освобождающим владельца от уплаты НДФЛ, с 2020 года становится 3 года.
  2. Это понижение коснулось также домов и комнат, но при одном условии: продается единственное жилье, которое имеется в собственности. Если во владении есть второй объект, уплачивается НДФЛ с продажи. Правда, если новая куплена за 3 месяца до продажи старой (и по факту во владении оказалось 2 объекта, можно рассчитывать на освобождение от уплаты).
  3. Для продаваемого не единственного жилья минимальный срок остается прежним – нужно прожить или владеть им не менее 5 лет.
  4. Если продается единственная квартира, но раньше установленного минимального срока, применяется один из двух налоговых вычетов – миллион рублей или расходы, которые были понесены при совершении покупки. Но даже если при подсчетах выйдет нулевой итог, в надзирающие органы все равно необходимо подать декларацию с полным отчетом.

Освобождение от налога по истечении 3 лет

После 1 января 2020 года можно не платить налог, если с момента приобретения уже прошло 3 года. Это правило действовало и ранее, но ограничивалось единственным жильем, приобретенным до 1 января 2016 года.

Теперь оно распространяется и на квартиры, появившиеся после 2016 при том же минимальном сроке, но только в том случае, если объект получен по наследству, куплен у родителей, детей, внуков, бабушки или дедушки, брата или сестры. Есть возможность уйти от налога, получив квартиру по договору пожизненного содержания.

Единственное жилье

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

Как можно не платить налог на проблемную квартиру

Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.

Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.

Если жилье давно находится в собственности и приватизировано после 1998 года, можно зарегистрировать его в единой системе, и тогда срок владения определяет не приватизация, а передача жилья в собственность, совершенная два десятилетия назад.

Получение права собственности в судебном порядке начинает действовать только с даты вступления в силу судебного решения. Отдельно следует упомянуть участников процесса московской реновации, которым засчитывается срок владения прежней квартирой в панельной пятиэтажке.

Расчет налоговой ставки

Еще недавно во внимание принималась дата покупки, цена квартиры и расходы на приобретение минус имущественный вычет. Можно сэкономить, если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, но для этого нужно навести о ней справки.

Читайте также:  Как узнать действует ли патент в РФ

Есть также возможность получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей или отнять от цены размер ранее понесенных расходов на покупку объекта недвижимости. В расходы включаются не только цена, но и ипотека или стоимость строительства.

Введение в 2021 году нового закона вряд ли будет означать существенные изменения для пенсионеров. Он затрагивает получателей прибыли свыше 5 миллионов рублей, но и здесь важно решение, с какой суммы определяется превышение пятимиллионного лимита. Именно с него и будет считаться повышенная ставка НДФЛ.

Подведем итог

  1. Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
  2. Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
  3. Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
  4. Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
  5. Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.

Богатые тоже платят? Депутаты ЕГД отказались от налога на «роскошь»

Администрация Екатеринбурга предложила ввести новую схему исчисления налога с 2020 года, то есть первые платежки по новой системе горожане получат в 2021 году. Однако в Екатеринбургской городской думе решили не торопиться с этим решением и отложили вопрос до ноября.

«Шкурный» вопрос

Новые ставки налога будут действовать уже через два месяца с небольшим, а в 2021 году жителям столицы Урала начнут приходить «письма счастья». При налогообложении будет учитываться кадастровая стоимость объектов, при этом ставку (от 0,1% до 0,3%) законодатели отдали на откуп муниципалитетам. Она-то и вызвала наибольшие споры в столице Урала.

Такие же – прогрессивные – ставки планируется ввести для частных домов и комнат. Владельцы гаражей и паркингов рассчитаются по ставке в 0,1%. При этом к каждому объекту будет применяться налоговый вычет. Например, в квартире налогом не будут облагаться 20 «квадратов», в частном доме – 50, а в комнате – 10. Есть также преференции для многодетных семей. Предполагается, что переход на новую систему будет плавным (в течение трёх лет).

Каждый второй

В мэрии уверены, что прогрессивная шкала налога защитит подавляющее большинство жителей Екатеринбурга, якобы 70% квартир в столице Урала стоит менее 4 млн рублей. Чиновники проанализировали опыт крупных городов, и выяснилось, что какого-то единого подхода к этому вопросу в других мегаполисах нет.

Например, социально ориентированную ставку в 0,1% применили Новосибирск и Челябинск, а хорошо наполняющую бюджет 0,3% – Казань, Омск и Самара. Москва, Питер и Пермь ввели дифференцированный коэффициент, и Екатеринбург решил пойти по такому же пути. Но не всё так просто.

Во-первых, массу недопонимания вызвал вопрос кадастровой стоимости. «Подозреваю, что она будет посчитана непрозрачно, – заявил депутат гордумы Виктор Сомиков. – Вы говорите, если есть ошибки, занимайтесь пересчётом. А если ошибка допущена системная, то сколько времени займёт этот пересчёт?»

Особое неприятие у депутата Владимира Крицкого вызвала максимальная ставка налога (0,3%) для недостроенных домов: «Представьте, человек взял кредит, денег на строительство не хватило, а тут ему ещё и налог повышают! Это не стимулирование частников, вы их попросту задушите! Люди просто начнут продавать такие объекты».

Кроме того, по его словам, 80% частного сектора в Екатеринбурге вряд ли попадёт в категорию ниже 3 млн рублей. Следовательно, хозяевам придётся платить по жёстким ставкам – от 0,2% до 0,3%.

«Новый налог станет бременем для молодых семей, которые берут в ипотеку двух- и трёхкомнатные квартиры», – уверен парламентарий Николай Смирнягин.

Ряд народных избранников сделали вывод: прогрессивная шкала может привести к тому, что платить по максимуму будет каждый второй житель Екатеринбурга.

Цена вопроса

«Если депутаты не пропустят изменения, начнётся прямое действие Налогового кодекса, и начисления будут производиться по минимальной ставке 0,1%, – сказала замглавы Екатеринбурга по стратегическому планированию Марина Андрусь. – Однако городской бюджет при таком исходе может не получить более 200 млн рублей в год, а это новый детский сад».

Между тем споры о налоге на имущество физлиц в Екатеринбурге плавно перетекли в дискуссии по налогу для организаций. Бизнесмены уже посетовали, что его резкий рост вынудит собственников торговых и деловых центров повысить арендную плату. В результате пострадает малый бизнес, начнётся повышение цен на товары и услуги, пострадает конечный потребитель, вырастет социальная напряжённость. Но это уже другая история.

Повышение НДФЛ: как изменится налог на продажу квартир

В России с 1 января 2021 года планируют ввести прогрессивную шкалу налогообложения — россияне, зарабатывающие свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 15%. Данная инициатива затронет не только граждан с крупными доходами, но и россиян со скромными зарплатами при продаже недвижимости.

Рассказываем, как отразится изменение в налогообложении при сделках с недвижимостью в России.

В каких случаях платят налог с продажи квартир

Если данное предложение президента России Владимира Путина, озвученное во время своего обращения к россиянам, будет принято, то повышенная ставка налога на доходы физических лиц станет применяться и при продаже недвижимости свыше 5 млн руб.

Читайте также:  Куда обращаться в щербинке для прописки

Сейчас в России НДФЛ необходимо оплачивать при продаже квартиры, если она находилась в собственности меньше минимального срока владения, который составляет три года, при условии, что квартира досталась по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя), квартира досталось по договору дарения от близкого родственника, получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также если на момент продажи квартира является единственным жильем.

Если квартира продана по истечении трех лет с момента ее приобретения в собственность — в порядке наследования, по договору дарения, пожизненного содержания с иждивением или если она является единственным жильем, то НДФЛ не уплачивается. Во всех остальных случаях налог на продажу жилья не платится, если квартира продана по истечении пяти лет с момента ее приобретения, поясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Налог на продажу жилья

Налог на продажу жилья сейчас уплачивается по формуле:

НДФЛ = ([налогооблагаемая база] — [имущественный вычет]) × 13%

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

  • цена продажи квартиры или
  • 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Как рассчитать налог на продажу квартиры

Продавая квартиру, гражданин (физлицо) получает доход, который облагается НДФЛ. Если продажа квартиры и госрегистрация перехода права собственности состоятся до 1 января 2021 года, НДФЛ нужно будет уплатить по старой ставке 13%. НДФЛ, исчисленный и уплаченный в 2019 и 2020 годах, доначислять не будут, поясняет Гежина. Опять же, доход рассчитывается по формулам: минус расходы на покупку (включая % по ипотеке), добавляет она.

«Предположим, что выручка от продажи квартиры — единственный доход человека за год. Соответственно, если он продает квартиру за 5 млн руб. и меньше, то для него ничего не поменяется — он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода, а с оставшихся 5 млн руб. — 13% (650 тыс. руб.). Чем дороже квартира, тем выше сверхдоход, а значит, и сумма к уплате», — приводит пример управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Юрист из Asterisk отмечает, что при расчете налога необходимо учитывать и имущественный вычет. Например, если квартира приобретена за 10 млн руб., а продается за 20 млн руб. Известно, что кадастровая стоимость меньше цены продажи, поэтому налогооблагаемая база определяется как 20 млн руб. Размер имущественного вычета равен 10 млн руб. (20 млн — 10 млн = 10 млн). С учетом предельного значения, установленного Налоговым кодексом, имущественный вычет принимается равным 1 млн руб. Таким образом, налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, равна 19 млн руб.

В этом случае НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: НДФЛ = [5 млн × 13%] + [14 млн × 15%] = 2,75 млн руб.

Если налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, меньше или равна 5 млн руб., то НДФЛ будет исчислен по общей ставке 13%, поясняет Гежина. Имущественный вычет — это доход от продажи квартиры. Он определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, но не более 1 млн руб., говорит юрист. По ее словам, вместо имущественного вычета продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных на приобретение квартиры. Такие расходы должны быть документально подтверждены. В этом случае ограничение в 1 млн руб. не применяется.

Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 18 млн руб., то доход от ее продажи равен 3 млн руб. Однако Налоговый кодекс, по словам Гежина, устанавливает предельное значение вычета — 1 млн руб. Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 15,5 млн руб., то доход от ее продажи равен 500 тыс. руб., так как он не превышает предельное значение вычета, установленное законодательством.

Если квартира продается за 15 млн руб., а ее кадастровая стоимость равна 10 млн руб., то 70% кадастровой стоимости составит 7 млн руб. В этом случае цена продажи больше, чем 70% кадастровой стоимости. Значит, налогооблагаемая база будет равна цене продажи квартиры, то есть 15 млн руб. И наоборот, если квартира продается за 10 млн руб., а ее кадастровая стоимость составляет 15 млн руб. 70% кадастровой стоимости составит 10,5 млн руб. Это значение больше, чем цена продажи. Значит, налогооблагаемая база будет равна 70% кадастровой стоимости, а именно 10,5 млн руб., приводят пример расчета в адвокатском бюро Asterisk.

Налоговый вычет

Россияне, которые официально получают зарплату, могут вернуть часть средств, потраченных на покупку жилья.
Вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но для налогового вычета установлен лимит в 2 млн руб. Это значит вне зависимости от того, сколько стоит жилье, можно получить 13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.

Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб. В сумме вычета на покупку и за проценты по ипотеке получается хорошая экономия. Если квартиру покупали супруги, то налоговый вычет можно оформить на каждого.

Какие важные налоги в 2020 и 2021 году вступят в силу последние новости сегодня?

Краткое содержание:

Читайте также:  Какие документы нужно предоставить покупателю при продаже квартиры в ипотеку

С 1 июля 2020 года и 1 января 2021 года в Российской Федерации вводится перечень важных изменений в налоговое законодательство РФ. Кого коснутся запланированные нововведения и в чем их суть читайте ниже.

С 1 января 2021 года от уплаты сразу нескольких налогов и сборов будут освобождены компании и предприниматели в 11 регионах России: соответствующее положение отражено в законопроекте № 886255-7.

Для бизнеса появится возможность сэкономить на НДС, налоге на прибыль, налоге на добычу полезных ископаемых, водном налоге. Компании и предприниматели могут не платить акцизы, госпошлину и сборы за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биоресурсов.

Физлица будут освобождены от уплаты НДФЛ.

Такие меры по снижению налоговой нагрузки направлены на поддержку бизнеса, ведущего деятельность на Дальнем Востоке.

Льготные условия для предпринимателей и компаний будут действовать: в республиках Саха (Якутия) и Бурятия; Приморском, Забайкальском, Хабаровском крае. Также в Амурской, Камчатской, Магаданской, Сахалинской, Еврейской автономных областях и Чукотском автономном округе.

Минэкономразвития предложило увеличить в 2020 году налоги для малого бизнеса на 4,9%. Согласно документу, опуликованному на федеральном портале нормативных правовых актов, размер применяемых к налогам коэффициентов-дефляторов (К 1) на будущий год составит для единого налога на вмененный доход (ЕНВД) – 2,009, для патентной системы – 1,592, для торгового сбора – 1,382.

Рост составит 4,9 процента (коэффициент-дефлятор по ЕНВД на 2020 год (2,009) делится на коэффициент на 2019 год (1,915)). Рост коэффициентов учитывает ожидаемую инфляцию.

Также, с 2020 года появится новый налоговый режим.

Некоторые предприниматели на упрощенке перестанут отчитываться в инспекцию. Кроме того, организации станут по-новому платить налоги на прибыль и имущество.

Минфин впервые рассказал о налоговой политике на 2020–2022 годы на совещании с регионами в июне 2019 года. Ниже говорится об основных изменениях, к которым следует готовиться компаниям и рядовым гражданам.

Налог на прибыль.

Еще пять лет нельзя будет полностью списывать старые убытки. Закон сейчас разрешает компаниям уменьшать базу по налогу на прибыль на убыток прошлых лет не более чем на 50 процентов. Ограничение должны были снять с 2021 года (п. 2.1 ст. 283 НК). Но 50-процентный перенос убытков останется до 2024 года включительно.

С 2021 года Минфин планирует положительное изменение по налогу на прибыль для образовательных и медицинских организаций. Сейчас компании из этих двух сфер применяют нулевую ставку налога на прибыль (ст. 284 НК). Ее хотели отменить с 2020 года (ст. 5 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ). Ставку 0 процентов планируют сделать бессрочной.

Налог на имущество организаций.

По кадастровой стоимости будет облагаться вся коммерческая недвижимость компаний. Сейчас региональные власти утверждают перечни объектов, за которые собственники зданий и помещений платят налог на имущество от кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК).

Минфин планирует упразднить региональные списки кадастровой недвижимости. В законе установят единые для всех компаний правила, по которым определяют базу от кадастровой стоимости.

Для компаний и предпринимателей на упрощенке и вмененке снизят предельную ставку по налогу на имущество с кадастровой стоимости с 2 до 0,5 процента. Проект уже внес в Госдуму Совет Федерации (sozd.duma.gov.ru, № 757476–7).

Создатели законопроекта отмечают, что в прошлом году только 26 регионов установили показатель ниже 2 процентов, а в этом — 19. То есть регионы предпочитают устанавливать максимальный тариф, в том числе для малого бизнеса.

Если закон примут, то в 2020–2022 годах максимальная ставка по налогу на имущество бизнесменов на спецрежимах будет не больше 0,5 процента во всех регионах.

НДФЛ. «Физики» смогут не платить НДФЛ с продажи жилой недвижимости, которой владеют дольше трех лет. Сейчас, чтобы не платить налог с продажи жилого помещения или доли в квартире, недвижимость или часть помещения должна быть в собственности «физика» не менее пяти лет.

Сейчас лимит в три года действует только при продаже недвижимости, которая досталась «физику» по наследству или в дар от родственника, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 217.1 НК).

В будущем условие для трехлетнего лимита останется только одно: в собственности «физика» не должно быть другой квартиры или доли в жилом помещении. Остальные условия Минфин отменяет.

Для налогоплательщиков на упрощенке введут новый переходный режим, рассказал Александр Косолапов, начальник отдела налогообложения малого бизнеса и сельского хозяйства департамента налоговой и таможенной политики Минфина.

В докладе об основных направлениях налоговой политики на 2020–2022 годы Минфин предлагает ввести переходный режим для налогоплательщиков на упрощенке.

В чем его суть?

Переходным режимом смогут воспользоваться организации и бизнесмены на упрощенке, у которых доходы в течение года превысили 150 млн руб. или среднесписочная численность стала больше 100 человек. Сейчас в таких случаях налогоплательщику надо уходить с упрощенки. В будущем правила поменяются.

Налогоплательщикам дадут право после нарушения указанных условий применять спецрежим еще некоторое время, возможно, до конца текущего периода и в течение еще одного — следующего, но с уплатой налога по повышенным ставкам.

Но при этом, если в следующем налоговом периоде компания или предприниматель вновь нарушит условия с учетом их корректировки, налогоплательщик утратит право применять упрощенку.