Как ввести в эксплуатацию построенное без проекта здание

Как ввести в эксплуатацию построенное без проекта здание?

Ситуация такая: построен неотапливаемый ангар (4 тыс. квадратов). Никакого проекта не было, разрешение на строительство не получалось (фактически, конечно, какой-то проект у подрядчика был – с прошлых объектов, но официально проект не разрабатывался и на сегодня отсутствует). Из всех документов имеется только техпаспорт БТИ.

Сейчас необходимо ввести здание в эксплуатацию.

Вопрос – необходимо ли разрабатывать задним числом проект, проходить экспертизу, получать разрешение и т.д. по списку (как буд-то только начинаем строительство) или достаточно сделать заключение об обследовании и с этим заключением ввести в эксплуатацию через суд? Заказчик строил на своей земле, в чистом поле.

28.12.2016, 10:11

28.12.2016, 09:45 #1
#2

28.12.2016, 10:24 #3

28.12.2016, 13:35 #4

Angel73
Посмотреть профиль
Найти ещё сообщения от Angel73

28.12.2016, 14:46 #5

эти статьи ГК знаю. и как все надо было изначально делать тоже знаю (с проектом и экспертизой). но сделано так, как сделано.
главный вопрос – можно ли в описанной ситуации избежать экспертизы проекта.

по неоднократному личному опыту знаю, что небольшие здания (до 1,5 тыс. кв. м.) вводят через суд вообще без проблем, в одно заседание. и проект не нужен, только заключение об обследовании.

в списке документов для ввода в эксплуатацию нет требования предоставить экспертизу проекта, только заключение на соответствие построенного здания проектной документации (сделать сам проект и такое заключение проблем нет). я так понимаю, если местная администрация и архитектура не будут настаивать – суду вообще фиолетово на экспертизу проекта.

более того, знаю штук 5 зданий (не Москва, выше 3х этажей и больше 1,5 тыс.), которые так же строились без получения разрешения и без экспертизы проекта и введены в эксплуатацию через суд без проблем. всегда думал, что с судьей “договаривались”, но может быть на самом деле при таком раскладе можно обойтись без экспертизы.

Споры, связанные с введением в эксплуатацию новостроек

Законодатель не определил в нормативно-правовых актах сам термин «новостройка». На практике под новостройкой понимается строящееся здание, которое не введено в эксплуатацию. До вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации процесс ввода объекта в эксплуатацию регулировался различными нормативными документами в зависимости от того, какой именно объект принимался в эксплуатацию. С 1 января 1988 г. были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84, которые действуют и в настоящее время.

В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок. В настоящий момент согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Именно данный документ подтверждал момент создания нового объекта недвижимости с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

  1. отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
  2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории;
  3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
  4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Можно ли оспорить само разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, зачастую при заявлении об оспаривании разрешения на ввод эксплуатацию заявитель злоупотребляет правом, поскольку без данного документа право собственности на помещение в новостройке не подлежит регистрации.

Кроме того, важно знать, что при обращении с требованием о рассмотрении законности выдачи разрешения или признания его недействительным не разрешается сам спор о праве собственности на объект.

В пункте 56 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится прямое указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежитоспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Многие граждане при строительстве индивидуального жилищного объекта полагают, что ввод помещения в эксплуатацию необязателен. Данная позиция представляется ошибочной. Каковы последствия несоблюдения введения объекта в эксплуатацию?

В соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа. Таким образом, в случае выявления факта эксплуатации индивидуальных жилых домов без разрешения на ввод их в эксплуатацию либо незарегистрированных в Росреестре, такие граждане могут быть привлечены к административной ответственности в установленном порядке. Кроме того, для выявления незарегистрированных и не сданных в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, а также установления факта их эксплуатации администрацией населенного пункта могут проводиться систематические проверки. Важно понимать, что граждане, проживающие в доме, не введенном в эксплуатацию, не могут рассчитывать на меры социальной поддержки со стороны государства. Например, не смогут оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, не имеют права прописаться в доме. В случае стихийных бедствий собственнику не будет выдана компенсация в связи с утратой имущества.

При вводе объекта в эксплуатацию при строительстве дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» важным аспектом является качество передаваемого объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям СНиП.

В соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок составляет пять лет и может быть увеличен соглашением сторон. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Исходя из системного толкования указанных норм материального права следует, что в связи с характером спорных правоотношений, возникающих между дольщиком и застройщиком в области долевого строительства многоквартирного дома, законодателем предъявляются повышенные требования к качеству объекта долевого строительства, которые в том числе проявляются в установлении продолжительного гарантийного срока, обусловленного как видом строения (жилой дом), так и целями его использования. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода, начиная с момента передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости.

На основании пункта 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ(постановление от 8 мая 2013 года № А33-18054/2011 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа).

Следовательно, мнение о том, что факт возникновения недостатков до передачи результата работ или по причинам, возникшим до этого момента, должен доказать участник долевого строительство, является неправомерным.

Выполняем ввод в эксплуатацию частных домов и объектов в Красногорске

Получаем разрешения на ввод в эксплуатацию коммерческих зданий, складских комплексов, офисных помещений, магазинов, торговых центров и ресторанов в Красногорском районе

Ввод в эксплуатацию — гарантия того, что строение соответствует всем техническим, инженерным нормам и предполагает дальнейшее получение разрешения. Разрешение на ввода в эксплуатацию объекта указывает на правомерность строительства и подтверждает факт создание объекта согласно градостроительным нормам. Строительные работы подразумевающие реконструкцию, или вновь возведение жилого дома (офисного здания), должны быть оформлены и задокументированы. В «ПРАВОЗЕМ» выполняется полное сопровождение строительства, для дальнейшего получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оказываемые услуги:

  • Ввод домов, коттеджей и части дома в эксплуатацию после строительства (ИЖС)
  • Ввод зданий в эксплуатацию после реконструкции
  • Ввод газопровода в эксплуатацию
  • Ввод в эксплуатацию Воздушной Линии Электропередачи (ЛЭП и ВЛ)
  • Ввод в эксплуатацию “самостроя”
  • Ввод в эксплуатацию на основании судебного решения

Оформляемые документы:

  • Акты ввода в эксплуатацию
  • Получение и продление разрешения на строительство
  • Выдача градостроительного плана земельного участка
  • Формирование схемы земельного участка
  • Помощь в городской Архитектуре
  • Технические документы объектов строительства

Не требуется брать разрешение только на индивидуальные жилые дома, возведенные на участках под ЛПХ, ИЖС и садоводство.

Акт ввода в эксплуатацию является обязательным документом для возводимых или восстанавливаемых недвижимых объектов, а также доказывает соответствие объекта строительным нормам по полученному ранее разрешению на строительство. Поэтому, когда строительные работы или мероприятия по реконструкции завершены с соблюдением технических норм, проектных документов и в срок, то перед собственником стоит задача узаконить возведенную постройку. Ввод в эксплуатацию любого строения влечет за собой:

  • Указание в Госреестре сведений о новом объекте;
  • Признание его в качестве пригодного для жилья строения;
  • Получение собственником возможности решать юридическую судьбу недвижимости;
  • Право на государственные субсидии и льготы по коммунальным платежам.

Не узаконенный объект может привести собственника привлечению к административной ответственности (к штрафам) и другим формам взыскания в отношении собственника. Собственники “самостроев” могут быть не только облагаются штрафом со стороны региональных властей, но принудительно обязываются к сносу строений. «ПРАВОЗЕМ» оказывает помощь в сопровождении строительной документации, наши юристы готовы вам помочь ввести в эксплуатацию строение и в сложных ситуациях. Процесс рассмотрения документов и проведения выездной проверки может занять порядка 7-10 дней. Отказ же в узаконивании возведенного строения может иметь место в случаях, если собственник представит не все документы, оформит их не надлежащим образом, новый или обновленный объект имеет серьезные недостатки и не соответствует специальным нормам. Сам порядок ввода любого нового или перестроенного здания предполагает подачу заявки и оформление документов, общий пакет которых включает:

  1. свидетельство права собственника на земельный надел;
  2. разрешение на строительство;
  3. заключение о том, что построенное или реконструированное здание соответствует техническим, противопожарным, инженерным и санитарным нормам;
  4. проект постройки и градостроительный план (ГПЗУ);
  5. договоры с уполномоченными организациями на обеспечение здания основными инженерными коммуникациями.

Ввод в эксплуатацию через суд

После окончания постройки возведенный объект следует безотлагательно узаконить, поскольку без прохождения этой процедуры здание, или дом невозможно будет продать, передать по наследству и проводить какие-либо сделки и иным способом устанавливать его юридическую судьбу. В некоторых случаях этот вопрос не удается решить обычным путем и гражданам приходится взаимодействовать с судебными органами в поисках защиты своих интересов. Это происходит в случаях когда хозяин представил в муниципальные жилищные органы необходимые документы, но получил отказ в регистрации строения и желает оспорить такое решение в суде, или здание было построено без разрешительных справок, и теперь относится к категории “самостроя”, что требует легализации, и если в ходе ввода объекта в эксплуатацию возникли споры между его собственниками.

Юридическая помощь при вводе в эксплуатацию жилья

В сложных ситуациях и при неправильном оформлении здания после строительства с вводом в эксплуатацию могут отказать, это может происходить в следующих случаях:

  • несоответствие возведенного или восстановленного объекта тем требованиям, которые указаны в разрешении;
  • отсутствие всех разрешающих документов на участок и строительство;
  • самовольное изменение планировки, этажности или назначения здания, внесенное в документацию проекта экспертами;
  • несоответствие между местом размещения и положением объекта по плану градостроительства и т.п.

Решаем проблемы, возникшие при регистрации домов и зданий в Красногорске. Приведём документы на недвижимость в порядок. Узаконим самовольную постройку нового или реконструкцию существующего объекта. Обратившись в суд, поможем оспорить отказ в выдаче решения на ввод в эксплуатацию или уведомления о соответствии. Добьёмся регистрации прав собственности и получения подтверждающей выписки из ЕГРН.

Ввод объекта в эксплуатацию: разрешение для нежилых строений

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является специальным документом, в котором подтверждается, что строительство завершено полностью и отклонений от плана, на который было получено добро, нет. По сути, без этого документа недвижимого имущества попросту не существует, и использовать его по закону нельзя.

Между подрядчиком и владельцем здания оговаривается, когда будет проведена итоговая проверка. В то же время все документы на объект недвижимости должны быть переданы в государственный строительный надзор.

Акт на ввод

Объекты нежилого строительства (бизнес центр, торговый центр, магазин, заправка, производственные здания и помещения) так же, как и многоквартирные жилые дома, должны быть введены в эксплуатацию после подачи соответствующего заявления в двух экземплярах в государственную инспекцию архитектурного строительного надзора. Туда же подаётся и акт о том, что недвижимый объект завершён и готов к эксплуатации. Данный акт должен иметь подписи владельца недвижимого имущества, подрядчика, субподрядчика, генерального проектировщика и страховой компанией, если собственность застрахована заранее.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Государственная инспекция архитектурного строительного надзора в течение десяти дней осуществляет полную проверку поданных документов и, если никаких замечаний не выявлено, заявителю будет выдан соответствующий сертификат на основании поданного акта. Сертификат даёт собственнику право на эксплуатацию здания.

Если же получен отказ, то его причины можно устранить и подать документы государственной инспекции повторно или же обратиться с исковым заявлением в суд.

Важно отметить, что, получив на руки готовый сертификат, необходимо в течение семи дней обратиться к местному органу самоуправления, чтобы внести соответствующие сведения о новой недвижимости.

Что необходимо

Для нежилой недвижимости получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию включает в себя несколько основных этапов:

  • Письменное официальное уведомление со стороны подрядчиков о том, что строительство завершено;
  • Оформление акта приема с пакетом бумаг о тех учреждениях, которые проводили строительные работы и устанавливали системы коммуникаций;
  • Организация экспертной комиссии для проверки недвижимости к готовности её использовать по назначению. Комиссия, в состав которой входит владелец здания и представитель проектных бумаг, должна будет проверить наличие всех документов, правильность их оформления, их соответствие и само строение лично;
  • Подготовка требуемых документов, к которым относятся правоустанавливающие бумаги на участок земли под строением, акт о том, что объект готов к использованию, план территории, схематическое расположение здания и технические документы.

Подать собранный пакет документов необходимо в государственную инспекцию строительного архитектурного надзора. Однако после того как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет получено, нужно будет опять обратиться в это учреждение, чтобы завершить данную процедуру.

Правила и нюансы

Несмотря на несложную последовательность действий для введения недвижимости в эксплуатацию, времени и усилий этот процесс потребует немало. Занимается проверкой нежилого объекта и документов на него специально сформированная комиссия экспертов, в которую входит непосредственно владелец. По желанию сторон в состав комиссии разрешено включать независимых экспертов и должностных лиц из государственных учреждений. Однако последнее возможно, только если разрешение нужно получить на строение государственного значения.

Последовательность процедуры и ее нюансы:

  • Независимые эксперты, будут иметь главные роли в решении комиссии. Привлекать их может как владелец объекта, так и подрядчики;
  • Управляющая компания сотрудничает со специалистами технадзора, совместно проводя освидетельствование завершённого строительства и исправность инженерных коммуникаций;
  • Для более эффективных и профессиональных экспертиз управляющую компанию следует привлечь заранее;
  • Завершая строительные работы все специалисты, архитекторы, дизайнеры и проектировщики должны работать отдельно, не завися друг от друга;
  • При проверке инженерных коммуникаций только визуального осмотра недостаточно. Нужны активные их испытания, чтобы исключить неисправности и риск возникновения аварийных ситуаций.

К чему стоит подготовиться

В первую очередь необходимо помнить, что чем скорее будут собраны все необходимые документы, тем быстрее разрешение будет получено. Пренебрежительное отношение к этому пункту служит одной из наиболее частых причин возникновения временных задержек в сроках ввода недвижимости в эксплуатацию, что в дальнейшем тянет за собой ещё больше проблем. Кроме того, сократить время поможет знание чёткой последовательности самой процедуры.

Например, понадобиться уточнить границы нового строения путём подачи соответствующего заявления о вызове кадастровых инженеров на место. Они произведут все требуемые замеры и зафиксируют их документально. После заявление подаётся исполнительным органам для вызова специальной комиссии, чтобы объект принять. К этому моменту потребуется иметь на руках правоустанавливающие бумаги на землю и официальное, полученное заранее, разрешение на строительство.

Затем паспорт объекта и ходатайство на его обследования передаются инспектору градостроительной организации по месту нахождения нового здания. Работы, производимые данной организацией, необходимо будет оплатить. Далее проверки проводят противопожарные службы, энергетические и газовые специалисты, у которых также важно получить разрешения. В случае беспрепятственного прохождения этих этапов, финальным пунктом оформления становится разрешение на ввод и получение свидетельства прав собственности.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.