Как произвести выдел земельного участка

Как произвести выдел земельного участка

Выдел земельного участка может потребоваться при желании собственника обособиться от других совладельцев и осуществлять свои права единолично. Всегда ли можно выделить свой кусок земли и как правильно это сделать?

Что такое выдел и когда он может потребоваться

Говорить о выделе земельного участка можно только применительно к общей собственности на землю. Нередко такой режим возникает независимо от желания совладельцев. Например, при получении имущества в наследство несколькими наследниками, по решению суда и т. д.

Когда земельный участок находится в режиме общей долевой или общей совместной собственности, все его совладельцы вынуждены подстраиваться друг под друга, согласовывать между собой любые действия по пользованию, владению и распоряжению.

Это почти всегда означает повышенный риск конфликтов и споров, которые иной раз приходится решать в суде.

Гражданский и Земельный кодексы РФ предоставляют сособственнику право расстаться с остальными, произведя так называемый выдел земельного участка из общей долевой собственности (п. 2 ст. 252 ГК РФ, п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ). В результате этого:

1. Образуется новый земельный участок — тот, владелец которого выделился. Соответственно, выделившийся собственник становится единоличным владельцем своего участка и уже не зависит от других участников собственности.

2. Оставшийся участок не прекращает своего существования и остается с тем же кадастровым номером, однако в измененных границах. Доли оставшихся сособственников перераспределяются (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

Обратите внимание! Выделить можно не всю долю, а только ее часть (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2019 № А 27-16716/2017).

Николай, Константин и Петр получили в наследство от своего отца земельный участок площадью 3600 кв. м в равных долях — по 1/3 доли каждому.

Один из братьев, Николай, решил выделить свою долю в натуре. По итогам выдела новый участок площадью 1200 кв. м перешел в собственность Николая. Второй участок остался в измененных границах, его площадь — 2400 кв. м. А доли Константина и Петра перераспределились и составили теперь ½ у каждого.

Выдел доли земельного участка в натуре следует отличать от раздела (ст. 11.4 ЗК РФ). При выделе земельного участка образуется лишь один новый участок – тот, который выделен. Первоначальный участок остается в базах Росреестра под своим кадастровым номером, но с изменившимися площадью и количеством собственников (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 23.04.2019 по делу № 33-4527/2019).

Условия выдела

Одного только желания собственника доли для выдела недостаточно. Выдел земельного участка возможен, если соблюдены все условия, предъявляемые к участкам при их образовании (ст. 11.9 ЗК РФ).

Во-первых, образующийся участок должен быть не меньше установленного минимального размера (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ).

Если это условие не выполняется, то владелец не сможет ни поставить его на кадастровый учет, ни зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

Данное положение подробно аргументировано судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РФ в определении от 19.07.2016 № 18-КГ 16-61.

Минимальные размеры земельных участков устанавливаются в зависимости от их целевого назначения и вида разрешенного использования. Точные цифры можно найти в правилах землепользования и застройки конкретного поселения.

Таким образом, любому совладельцу, перед тем как приступать к выделу своей доли в натуре, следует уточнить, установлены ли в его населенном пункте минимальные размеры, и если да, то каковы они.

Федору, Марии, Ивану и Василию на праве общей долевой собственности принадлежит участок в Кимрском районе Тверской области общей площадью 3000 кв. м. Федору и Марии — по 1/6 доли, а Ивану и Василию — по 1/3.

Иван и Федор решили произвести выдел своих долей в натуре согласно сложившемуся порядку пользования. В таком случае участок Ивана должен получиться размером 1000 кв. м, а участок Федора — 500 кв. м.

Решением администрации Кимрского района от 27.11.2012 № 63 минимальный размер земельных участков установлен в размере 0,02 га, или 200 кв. м. Таким образом, и Иван, и Федор вправе выделить свои доли в натуре, так как условие о минимальном размере выполняется.

Кроме размера получившегося участка нужно учитывать следующие требования:

• выдел не должен создавать препятствий другим владельцам в пользовании принадлежащими им объектами недвижимости (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ);

• выдел не должен препятствовать использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования (п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ);

• недопустима чересполосица, вклинивание и изломанность границ (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ);

• новые границы не должны пересекать границы муниципальных образований, территориальных зон, лесопарков, лесничеств, водоемов (пп. 3, 7 ст. 11.9 ЗК РФ).

При кажущейся простоте вышеперечисленных норм о выделе доли земельного участка в натуре сама процедура выдела требует достаточного времени и трудозатратна. В целом надо придерживаться такой последовательности действий:

1. Выяснить, каковы минимальные размеры земельных участков в муниципальном образовании, где находится участок. Посчитать, соответствует ли выделяемая площадь указанному размеру.

2. Провести переговоры с совладельцами.

3. Обратиться к кадастровому инженеру для формирования межевого дела на образуемый земельный участок.

5. Подписать соглашение о выделе с совладельцами.

Если участок заложен, получить согласие банка-залогодержателя, а если участок передан в аренду, безвозмездное пользование, то получить согласие землепользователя или арендатора (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

6. Обратиться в Росреестр с соглашением и межевым планом. Росреестр поставит образованный участок на кадастровый учет и зарегистрирует право собственности на него. Так как доли оставшихся владельцев перераспределятся, а сам участок уменьшится, им также следует обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений об объекте недвижимости.

Если достичь соглашения с совладельцами не удалось, то у собственника есть право обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли в натуре (абз. 1 п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Что делать, если выдел невозможен

Что делать, если имеются препятствия к выделу доли в натуре, например размер участка получается меньше допустимого минимума или не получается сформировать участок допустимой конфигурации?

Читайте также:  О ремонте по ОСАГО в 2021 году

ГК РФ предлагает такой вариант, как выплата компенсации участнику долевой собственности (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Его суть состоит в том, что владелец доли может отказаться от нее, получив за свою долю определенную сумму. Для этого необходима добрая воля собственника. Однако если доля очень мала, то суд вправе обязать других владельцев выплатить компенсацию и без его согласия.

Особенности выдела земельной доли сельскохозяйственного назначения

Все вышеперечисленные нормы действуют в отношении любых земельных участков, которые могут находиться в частной собственности. Как правило, это земли населенных пунктов, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и т. д., а также земельных участков сельхозназначения для садоводства и огородничества.

Если же речь идет о выделе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не предназначенных для садоводства (дачного строительства), то здесь будут действовать особые правила (п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Это связано в первую очередь с повышенной ценностью сельхозугодий, а также с тем, что такие участки обычно большие по площади и имеют много совладельцев.

Нормы, регулирующие выдел земель в таком случае, содержатся в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Для выдела требуется проект межевания, выполненный кадастровым инженером в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 № 388. Такой проект может быть утвержден на общем собрании участников долевой собственности либо самостоятельно владельцем доли (пп. 3, 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В последнем случае при отсутствии решения общего собрания кадастровому инженеру необходимо согласовать границы участка с другими совладельцами в соответствии со ст. 13.1 закона № 101-ФЗ.

Проект межевания должен быть доведен до сведения всех сособственников (п. 9 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ). Если общее собрание не проводится, то кадастровый инженер должен известить всех путем публикации в СМИ или персонально каждого владельца (п. 10 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Согласие арендатора на выдел земельного участка сельхозназначения

Закон об обороте земель сельхозназначения № 101-ФЗ прямо не требует получать согласие арендатора на выдел участка. Раньше неясно было, применима ли к сельхозземлям общая норма о согласии арендатора на выдел.

Разрешил вопрос Верховный суд РФ (см. п. 4 Обзора № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017). Он пояснил, что согласие арендатора на выдел доли в сельхозучастке обязательно. Выделять долю без согласия арендатора может только тот собственник участка, который на общем собрании голосовал против передачи общего участка в аренду.

Как определить площадь при выделе доли из сельхозучастка

Особого внимания заслуживает вопрос о размере участка при выделении доли в сельхозугодьях.

Применительно к обычным землям размер выделяемого участка считается как произведение размера участка и доли собственника. Но для сельхозугодий эта величина зависит также от качества почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Четкие правила такого расчета устанавливаются законодательством субъектов РФ (см., например, закон Краснодарского края от 12.07.2011 № 2277-КЗ).

Итак, выдел в натуре доли в праве общей собственности на земельный участок осуществляется собственником по соглашению с остальными собственниками или в судебном порядке. Выдел возможен только при соблюдении минимальных размеров земельных участков. Для выдела доли из сельхозугодий установлен особый порядок.

Выдел доли в натуре земельного участка из общей собственности

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Чем выдел доли отличается от раздела?

Собственникам, намеревающимся произвести манипуляции со своей недвижимостью, следует отдавать отчет в разнице между терминами «раздел» и «выдел», так как юридические последствия у двух этих операций различаются:

  • Выдел в натуре означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
  • Раздел участка означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.

Так как эти процедуры принципиально отличаются, порядок их оформления тоже разный. Раздел намного сложнее, занимает больше времени и обходится дороже.

Особенности раздела земельного участка в натуре

Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:

  1. Для дачных участков – от 6 соток.
  2. Для фермерских и крестьянских хозяйств – от 2 гектар.
  3. Для участков под огород – от 4 соток.
  4. Для садовых участков – от 6 соток.

Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:

  1. Определение размеров каждой доли. Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
  2. Разделение построек. При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
  3. Определение размеров новых участков. Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
  4. Подготовка соглашения. После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
  5. Выполнение раздела. Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.
Читайте также:  Защита конституционных прав граждан в административном судопроизводстве

Если участники не могут прийти к соглашению, то раздел осуществляется через суд.

Особенности выдела доли в земельном участке

​Согласно ст. 11.5 ЗК РФ, выдел доли возможен при наличии участка, находящегося в долевой собственности. Путем выдела можно образовать один или даже несколько участков. Исходный же участок претерпевает изменения в своих границах.

Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.

Здесь важно пояснить важный нюанс. Совместная собственность на земельный участок может быть:

  1. Общей совместной без выделения долей.
  2. Коллективной долевой с фиксированной долей каждого участника в праве собственности.

Произвести выдел доли можно только тогда, когда речь идет именно о втором варианте – о коллективной долевой собственности. Если же участок находится в общей совместной собственности, то участникам необходимо сначала произвести зафиксировать долю каждого в конкретном выражении (1/2, 1/10 и так далее).

Сложность с выделом доли заключается зачастую, как и при разделе, в том, что на земле имеются строения, поделить которые не просто. Более того, при наличии неузаконенного самозастроя сделать это и вовсе можно только после надлежащей регистрации всех строений.

В основе выдела доли также лежит добровольное соглашение сторон, которое подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Если достичь его не удается, тогда к спору привлекается суд. Выдел доли подчиняется общему правилу о минимальном размере вновь образуемого участка с учетом разрешенной категории землепользования.

Порядок выделения доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности

Время чтения: 5 мин.

Выдел доли земельного участка в натуре из общей долевой собственности осуществляется:

  • по желанию одного из собственников и с согласия остальных совладельцев;
  • по решению суда;
  • в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если речь идет о выделе земельного пая.
  • 1. Когда необходим выдел участка
  • 2. Законные основания выдела участка из долевой собственности
  • 3. Порядок выдела участка при согласии остальных совладельцев
  • 4. Выдел участка через суд
  • 5. Выдел земельного пая

Когда необходим выдел участка

Владение не целым участком, а только его частью, влечет за собой неудобства при реализации прав на землю. Например, легче продать самостоятельный участок, чем долю на него. Также, если вы захотели построить дом на совместном с соседями участке, то понадобится соглашение о том, что совладельцы не будут претендовать на долю во вновь возведенном строении при его регистрации, так как строительство ведется целиком на ваши средства. Существуют и другие нюансы, которые рано или поздно вынуждают обладателей недвижимости прекратить долевую собственность.

Чтобы каждый владелец доли получил в натуре свой участок и отдельные документы на него, нужно осуществить раздел участка или выдел из него.

При выделе возникает один или несколько самостоятельных участков, а существующий участок остается с измененной конфигурацией и площадью.

Особенности выдела:

  1. Выдел уместно применять в том случае, когда невозможно разделить исходный участок на несколько самостоятельных таким образом, чтобы площадь каждого соответствовала минимально допустимому размеру по градостроительному регламенту.
  2. В случае продажи выделяемого участка в течение пяти лет после возникновения на него права собственности, государству нужно будет оплачивать 13%-й налог от стоимости объекта. На измененный участок такое правило не распространяется. Этот момент также можно учитывать при выборе метода прекращения долевой собственности.
  3. При выделе, как правило, затраты на оформление документов ложатся на того собственника, который захотел отделиться. Остальным совладельцам нужно поставить подпись в соглашении и прийти в МФЦ в день регистрации выдела.

Но не всегда получается произвести выдел в административном порядке. Причиной может быть как несоответствие оставшегося участка допустимому размеру площади, так и нежелание совладельцев давать согласие на раздел имущества.

Законные основания выдела участка из долевой собственности

Чаще всего выдел или раздел осуществляются по сложившему порядку пользования, то есть по заборам. Можно определить границы строго пропорционально размеру доли на участок.

Юридически выдел – это образование нового участка. Выдел производится в соответствии со ст. 11.2, 11.5 ЗК РФ.

Условия, при которых можно совершить выдел:

  1. Площадь выделяемого участка не может быть меньше минимального допустимого размера, установленного для вновь сформированных участков.

Для того чтобы узнать предельные размеры, нужно заказать выписку из правил землепользования и застройки (ПЗиЗ). Заявки принимаются в МФЦ, через портал государственных услуг. Госпошлина отсутствует.

  1. Назначение земли, в соответствии с которым вы используете свой земельный участок, должно быть предусмотрено действующим градостроительным регламентом (см. ПЗиЗ).
  2. Все собственники, которые имеют долю на земельный участок, ставят свои подписи в соглашении, согласно которому один участок выделяется в собственность, а доли остальных участников изменяются. Если доли распределялись поровну, то после выдела каждая сторона зарегистрирует за собой по участку. Кроме этого, понадобится личное присутствие всех собственников при подаче заявления в регистрирующий орган.
  3. Чтобы прекратить долевую собственность на землю, нужно прекратить долевую собственность и на строения, расположенные на этой земле. Выдел своего дома происходит по соглашению между сторонами. Но, когда совладельцы пользуются помещениями, расположенными под одной крышей в общем здании, раздел здания на комнаты возможен только через суд. Согласно закону, индивидуальный жилой дом является неделимым, и единственным способом прекратить долевую собственность на него является выдел комнат по суду.
  4. У земельного участка, из которого будет происходить выдел, должно быть уточнено местоположение границ (участок отображается на Публичной карте Росреестра).
Читайте также:  Возможно ли увольнение работника в выходной день?

Порядок выдела участка при согласии остальных совладельцев

Этапы процедуры выдела участка в досудебном порядке:

  1. Подготовка межевого плана на образование участка.
  2. Заключение соглашения о выделе (должно входить в состав межевого плана).
  3. Подача заявления в Росреестр на образование участка путем выдела. Совладельцы также должны присутствовать, от них понадобится заявление на изменение размера доли.
  4. Получение выписки из ЕГРН.

Выдел участка через суд

Когда соглашение между совладельцами участка не достигнуто, при спорах и конфликтах между собственниками, приходится осуществлять выдел через суд.

Если площадь вашего участка меньше предельного размера, допустимого для образования самостоятельного участка в данной градостроительной зоне, также единственной возможностью прекратить долевую собственность является судебное решение. Хотя судьи обязательно опираются на градостроительные нормы, существует практика выделения участков недостаточной площади.

В решении суда устанавливаются координаты участка, подлежащего выделу. Право на выделяемый участок закрепляется за истцом.

Ответчиком в суде выступает тот совладелец, который отказался давать соглашение на выдел. Судебные расходы могут как делиться пополам, так и перелагаться на ответчика, в зависимости от поведения ответчика. Если он признал исковые требования, можно обойтись без судебной экспертизы.

Этапы выделения участка после суда:

  1. Заказ межевого плана.
  2. Подача заявления в Росреестр об образовании земельного участка и регистрации права на него. При наличии судебного решения присутствие совладельцев в день регистрации выдела и их подписи не нужны.
  3. Получение выписки из ЕГРН.

Выдел земельного пая

Выдел из сельскохозяйственных наделов имеет свой особенный порядок. Необходимо заказным письмом или публикацией в газете уведомить совладельцев о предстоящем выделе, подготовить проект межевания и межевой план. Подробно об особенностях этой процедуры читайте в статье «Как оформить земельный пай в собственность».

Предусмотрен ли выдел доли земельного участка в натуре?

Здравствуйте! Хочу подать иск о выделе доли в натуре на земельный участок ( СПб).Исходные данные: Два собственника. Земельный участок в общей долевой собственности . Площадь участка 28 кв. м. За одним из собственников закреплено 18 кв. м, за другим-10 кв. м. На участке имеется общий проезд к дому ( от дороги) , площадь которого составляет 2 кв. м. Если провести межевание , то на одном из вновь образуемых участков будет находится столб , от которого идут электро- и телефонные провода до дома. Интересует , можно ли выделить долю в натуре при таких данных? На какие моменты надо обратить особое внимание? Спасибо!

    межевание, Выдел доли
  • Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

  • 1127 ответов
  • 323 отзыва

Для того, чтобы выдел земельный участок из общей долевой собственности необходимо соблюсти некоторые условия.

Первым делом, стоит определить, не повлечет ли выделение доли в натуре значительного хозяйственного ущерба. Если возникновение такового возможно, то процедура не будет являться законной. Вне зависимости от размера выделяемой части участка остальные совладельцы могут запретить выдел в судебном порядке.

Если же доля в общем имуществе настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то такая ситуация регулируется нормой пункта 4 ст. 252 ГК РФ. В соответствии с ней собственник (собственники) остальных долей должны выкупить выделяемую часть у совладельца. Стоимость определяется либо мировым соглашением, либо по решению суда.

Кроме размера к выделению надела в натуре предъявляются еще несколько обязательных требований, а именно:

каждому из вновь образованных участков должен быть обеспечен беспрепятственный доступ (проезд, проход);
границы всех новых наделов могут иметь территориальных пересечений (общих площадей).
Так же стоит учитывать, что фактический размер выделяемой доли может отличаться от идеальной долевой пропорции. Это связано с тем, что в ходе межевания нового участка кадастровым инженером из-за особенностей почвы или рельефа могут быть внесены данные в заключение, в соответствии с которым размер выделяемого надела изменится. Это законодательно закреплено в пункте 5 ст. 13 ФЗ №101.

Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре

Как уже говорилось выше, одним из законодательно установленных условий выдела части земельного участка является соответствие его размера установленным нормам. Так в ст. 1182 ГК РФ сказано, что на кадастровый учет не может быть взят участок, величина которого меньше минимального.

В зависимости от региона страны, в котором расположен делимый объект недвижимости, минимальный размер участка может различаться. Так как местными подзаконными актами могут быть определены свои нормативы. В целом же размер участка, в зависимости от назначения земель, должны быть такими:

для садово-огородных нужд – 4 сотки;
для строительства дачных сооружений – 6 соток;
для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
для нужд ЛПХ – 10 соток.
Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:

Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности. Это может понадобиться при следующих обстоятельствах: нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)