Порядок составления договора мены квартиры

Порядок составления договора мены квартиры

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Законодательная база

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

  • другую квартиру;
  • частный дом, в том числе загородный;
  • дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

  • если цена одинаковая, обмен равноценный;
  • если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

  • передать объекты недвижимости;
  • гарантия того, что объекты не обременены арестом, залогом, претензиями третьих лиц;
  • в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

Прочие положения

В заключительной части прописывают необходимость составления акта приема-передачи квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или родственниками. Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

  • паспорта;
  • документы на квартиру;
  • договор мены.

Обмен квартир: риски и подводные камни

Мена квартир таит риски и подводные камни, о которых не догадываются, старающиеся обменять жилье и таким образом купить понравившуюся квартиру или дом и вопросы возникают не только в документах, обо всем кратко читайте ниже.

Мена жилья фактически представляет собой куплю-продажу, при которой стороны расплачиваются друг с другом недвижимостью. Подобного рода сделки предусмотрены Гражданским кодексом РФ, и подпадают под его регулирование.

  1. Риски при обмене квартиры
  2. Покупка квартиры по договору мены: риски
  3. Договор мены квартиры: подводные камни

Риски при обмене квартиры

В свою очередь для подобных операций предусмотрено несколько особенностей:

  1. Для объектов стоимостью более одного миллиона рублей, и сроков владения меньше трех (пяти) лет предусмотрена уплата налога в размере 13% от стоимости реализованного актива.
  2. Заключаемое соглашение в обязательном порядке требует регистрации в Росреестре на стандартных условиях.
  3. При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга).
  4. При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых жилищные условия ребенка становятся хуже.
  5. Проведение операций мены жилплощади возможно исключительно в границах одного региона. Связано это с тем, что регистрируются эти действия по месту нахождения недвижимого имущества, то есть становится невозможной, когда квартиры расположены в различных субъектах федерации.
  6. Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной.
  7. Проблемы с реализацией подобного механизма возникнут и при реализации доли в жилплощади. Когда другие собственники обладают приоритетным правом выкупа, но не имеют возможности предложить равнозначный обмен, так как обладают долями по этому же адресу.
  8. Недействительным составленный договор может быть признан, когда при его составлении сторонами были допущены неточности или отсутствуют необходимые разрешительные документы, например, письменное согласие второго супруга.
Читайте также:  Если оплатил товар кредитной картой и вернул как вернут деньги

Покупка квартиры по договору мены: риски

Рассматривая проведение операций с обменом недвижимости необходимо принимать в расчет следующие виды рисков:

  1. При расторжении заключенных ранее соглашений участники мены обязаны вернуть приобретенные активы прежнему владельцу, при этом никаких компенсаций, например, за сделанный в новом жилище ремонт законодательством не предусматривается.
  2. Необходимость оплаты НДФЛ, когда обмениваемые между собой помещения обладали различной стоимостью, а сроки владения рассматриваемой жилплощадью был менее трех лет.
  3. Вариантов обмена на рынке немного, поэтому, когда речь заходит не о сделках между родственниками, подбор подходящего варианта может растянуться на длительное время.
  4. Для мены характерна более высокая доля расторжений договоров. В процессе оценки недвижимости заключение дается субъективное, поэтому в судебных органах без проблем встают на сторону истца.
  5. При подозрениях Налоговой службы в неравнозначности обмениваемого жилья, возможно наложение блокировки на операцию, после чего предстоит объяснять причин подобного неравноправия при проведении операции.

Договор мены квартиры: подводные камни

Обмен жильем предполагает определенные тонкости, невидимые неопытным взглядом:

  • В письменном соглашении должна отражаться максимально полная информация об обмениваемых объектах, не только их технические характеристики, но и данные о документах, подтверждающих права собственности.
  • При наличии кадастрового номера квартиры приложение паспортов не требуется. Отсутствие указанного номера потребует получения паспортов в проектно-инвентаризационных бюро.
  • При отсутствии указания в договоре стоимости каждого из жилых помещений, она признается равнозначной. При отражении цены жилья необходимо приложение документов проведенной оценки. Наличие доплаты обязательно отражается.

Практика показывает, что при внимательном изучении всех условий и соблюдении правил безопасной сделки, проблем в дальнейшем с приобретенными квадратными метрами не возникает.

Бланк и образец составления договора мены квартиры

В жизни бывают случаи, когда нужно сделать обмен квартиры (например, человек хочет переехать в другой район). С какими трудностями может он столкнуться и какие важные моменты не пропустить при совершении сделки — всё это будет рассмотрено в этой статье. На рынке сейчас существует огромное количество предложений по обмену квартир, но почти все они поступают от риелторов, которые зачастую бывают некомпетентнымы в своей сфере. Человек, обратившейся к такому «профессионалу», теряет не только время, но и деньги, оплачивая его услуги. Рассмотрим более подробно два понятия: мена и обмен. Их различия, все нюансы при составлении договора и пакет документов.

Что такое обмен квартиры? Как составить договор?

В статье номер 567 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору мены один участник сделки является продавцом товара, меняя его на другой. Такой вид продажи был очень популярен не только в наши века. Стоит отметить, что на данный момент обмен квартиры происходит гораздо реже, так как в процессе составления договора возникают разногласия по поводу стоимости квартиры.

Что такое мена? По сути, это действие, при котором хозяин квартиры отдаёт её другому участнику и получает взамен квартиру меньшую/большую или равную по цене. При наличии разницы в стоимости участник действия вносит доплату.

Стоит также знать! Обмен квартиры на другую возможен только на вторичном рынке жилья. Чтобы осуществить такого рода операцию, нужно найти человека, который желает тоже произвести обмен. После чего хозяева квартир заключают договор и переоформляют своё жильё в Росреестре. В этом виде сделки каждая сторона является одновременно как продавцом, так и покупателем, поэтому к нему вполне могут применяться правила главы номер 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  • Долевая и совместная собственность — отличия
  • Содержание и внешний вид кадастрового паспорта на квартиру, ЗУ
  • Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру
  • Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
  • Иск о разделе имущества супругов
  • Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора
  • Как и когда пишется расписка о задатке при покупке квартиры
Читайте также:  Имущество переданное в безвозмездное пользование бюджетному учреждению

Пункты, которые должны быть указаны:

  1. Все личные сведения участников.
  2. Данные об объектах сделки (документы на квартиру, автомобиль и пр.).
  3. Права и обязательства обеих сторон.
  4. Если есть доплата, то указать её условия.
  5. Способы разрешения различных спорных моментов.
  6. Прочие условия.

к содержанию ↑

Образец договора мены

Многие путают понятия мены и обмен. Они кажутся абсолютно одинаковыми. Но есть важное различие: обмен подразумевает передачу неприватизированной собственности, а мена возможна только лишь в сделках с собственностью, которая является частной.

Плюсы и минусы сделки

Любой вид сделок подразумевает как преимущества, так и недостатки.

Договор мены и его достоинства:

  1. Все участники получают своё жильё сразу. Вам не нужно в срочном порядке искать новую недвижимость, просто переезжаете в готовую квартиру.
  2. Оба гражданина могут получить налоговый вычет, который положен по закону.
  3. Если хотя бы одного человека что-то не устроило в договоре, то они могут расторгнуть его и остаться со своим предыдущим имуществом.

Минусы договора мены:

  1. Невозможно поменять приватизированную недвижимость на неприватизированную (муниципальную).
  2. Мало выбора из существующих вариантов квартир. Придётся приложить немало времени, чтобы найти подходящую лично для вас.
  3. Нужно будет платить подоходный налог в соответствии со статьями 38 и 39 Налогового кодекса Российской Федерации, так как такого рода операция является продажей.

Мена квартиры. Каковы главные условия для сделки?

Основное условия для оформления договора мены — это то, что недвижимое имущество должно находиться в собственности одного вида (обмен частной собственности на частную или муниципальной на муниципальную). Менять жильё можно в любом городе/области. Вам необязательно искать жильё в том районе, где вы раньше проживали, об этом сказано в статье номер 72 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возникает вопрос: нужно ли указывать в договоре стоимость недвижимости? Указывайте обязательно, ведь благодаря этому будет правильно рассчитан НДФЛ и имущественный вычет, который вы захотите потом получить. Если в договоре не указана стоимость квартир, то такой вид сделки будет считаться равноценным (статья номер 568 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Документы, необходимые для мены на приватизированные квартиры:

  • Документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт).
  • Свидетельства, подтверждающие, что вы собственник квартиры.
  • Бумаги, на основании которых вы приобрели недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения и пр.).
  • Выписки из ЕГРН.
  • Выписки из домовой книги, в которых будет отображено реальное количество прописанных людей, включая детей.
  • Нотариально заверенное согласие других собственников недвижимости.

Документы для обмена муниципальным имуществом:

  • Документы, подтверждающие вашу личность (паспорт).
  • Договоры социального найма.
  • Обязательное разрешение от органов, которые предоставили вам жильё.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Выписки из домовой книги, чтобы видеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая детей.
  • Нотариально заверенное разрешение от собственников.

Договор мены. Как составить?

Этот договор составляется в произвольной форме и в единственном экземпляре. После того как он составлен, вы подписываете его. Если имеете желание, то можно к этому привлечь нотариуса. Потом сделка регистрируется на государственном уровне. Факт её совершения отображается в Росреестре. В самом договоре мены ставят соответствующий штамп.

Бланк договора мены на недвижимость

Заполненный образец договора мены


Мена. Признание сделки недйствительной

Часто возникают такие ситуации, когда с самого начала договор является недействительным и не имеет какой-либо юридической силы. В этом случае не нужно обращаться в судебное учреждение, чтобы признать его ничтожным.

Бывают случаи, когда сделку можно считать оспоримой, но для этого нужно обязательно обращаться в суд. До тех пор, пока суд не вынесет соответствующее решение, все участники должны соблюдать условия договора.

Когда сделка признаётся недействительной?

  • Если одна сторона является недееспособным лицом.
  • Если договор подписан лицом, которое здраво не осознавало свои действия (человек преклонного возраста, человек с заболеванием).
  • Сделка совершена с обманом одной из сторон, с шантажом или другими противоправными действиями.
  • Договор заключён не в соответствии с законами Российской Федерации.
  • Договор подписан без согласия других собственников имущества.
  • Сделка считается мнимой или притворной. (Мнимая сделка — это сделка, которая совершается лишь для вида, без цели создать ей правовые последствия. Притворная сделка — это сделка, которая создана для прикрытия другой сделки).

Резюме с рекомендациями по мене

В настоящее время этот вид сделки почти не применяется. Гораздо чаще люди используют договор купли-продажи. Стоит отметить, что сама мена намного понятнее, её проще составлять и считается одной из самых безопасных для граждан. На деле риелторы или другие посредники рекомендуют гражданам заключать стандартный договор купли-продажи. Делают они это почти всегда, преследуя корыстные цели (получение бонуса/процента за его заключение). Многие риелторы вообще не знают, что есть договор мены.

Ниже представлены рекомендации от юристов. Желательно с ними ознакомиться прежде, чем вы будете производить обмен.

  1. Чтобы заключить договор, необязательно обращаться к нотариусу, закон этого делать не обязывает граждан. Но для того чтобы убедиться, что он составлен правильно и не противоречит условиям Российской Федерации, лучше воспользоваться его услугами.
  2. Перед заключением договора всегда просите хозяина недвижимости показать выписку из домовой книги, чтобы увидеть реальное количество прописанных в квартире людей, включая несовершеннолетних. Обезопасьте себя от возможных судебных разбирательств.
  3. Лишний раз перепроверьте личные сведения в документах, вся информация должна быть идентичной.
  4. Изучите всю информацию о квартире. Убедитесь, что у хозяина недвижимости отсутствуют долги за коммунальные и другие услуги. Важно также, чтобы имущество не было в аресте или в залоге.
Читайте также:  Как заставить человека признаться в воровстве

Договор мены квартиры — образец 2020 года

Собственник вправе распоряжаться квартирой на свое усмотрение. Одним из способов реализовать это право является обмен на другое имущество. При этом оформляется договор мены квартиры. Разберем, как его составить и приведем образец 2020 года.

Что такое договор мены квартиры?

Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).

Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.

Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст. 568 ГК).

Законодательное регулирование договора мены (ГК РФ)

Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:

  • п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
  • п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
  • гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
  • пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:

  • когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
  • отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

  • обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
  • максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
  • стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
  • сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
  • порядок освобождения обмениваемых площадей.

К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

Бланк договора мены квартиры

Образец договора мены квартиры 2020 года

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

  • паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
  • доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
  • договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
  • нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
  • согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

  • через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
  • отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
  • через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Регистрация договора облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.