Как делить ипотечную квартиру при разводе

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Как делится квартире по ипотеке при разводе?

Приобретение недвижимости сопряжено с большими расходами, которые для большинства российских семей совершенно неподъемны. Именно поэтому ипотечные кредиты являются весьма популярными среди новоиспеченных семейных пар. Однако как быть, если очередная семья распалась? Рассмотрим, как производиться раздел собственности и долговых обязательств после развода при наличии ипотеки.

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Как правило, при оформлении ипотеки оба супруга несут ответственность за выплату кредита. Обычно семейная пара выступает в роли основного заемщика и созаемщика, реже – заемщика и поручителя. Именно поэтому при расторжении брака чрезвычайно важно уведомить банк о своем решении. После того, как специалисты кредитного учреждения рассмотрят поступившее обращение, клиентам будет предложен оптимальный вариант распределения долговых обязательств. Следует отметить, что он не всегда согласуется с условиями брачного договора или судебного решения.

Читайте также:  Количество дней отпуска у научного сотрудника

Самый очевидный способ вернуть банку кредит – продать общую недвижимость супругов. К сожалению, подобный выход из ситуации таит в себе массу подводных камней:

  • Необходимо получить одобрение банка на продажу залоговой собственности. Учитывая, что при таком развитии событий кредитор потеряет потенциальную выгоду из-за досрочного погашения задолженности, получить такое разрешение не всегда представляется возможным.
  • Необходимо найти покупателя, который согласен приобрести недвижимость, выступающую в качестве залога по кредиту.
  • Важно предпринимать согласованные действия (нередко при разводе пары не способны работать сообща).

Чаще всего, банк практикует раздел квартиры в ипотеке при разводе с равномерным распределением долговых обязательств между супругами. У такого подхода также есть некоторые нюансы. С одной стороны, если пара вынуждена продолжать проживать на одной жилплощади, это может вызвать ряд очевидных неудобств. С другой стороны, при раздельном проживании супруг, покинувший прежнюю квартиру, может отказаться выплачивать кредит. При возникновении подобной ситуации клиент, исправно вносящий платежи, в будущем может претендовать на большую долю недвижимости.

Если задолженность по ипотеке одного из членов семьи покажется кредитору слишком большой, то специалисты банка могут принять решение выставить залоговую недвижимость на аукцион. В таком случае оба супруга останутся без прав собственности на квартиру. Кроме того, досрочное погашение своей части долга не поможет отдельному супругу стать полноправным собственником половины квартиры, т.к. пользование недвижимостью будет ограничено, пока не будут разрешены проблемы созаемщика. Не следует забывать также о том, что нередко договор кредитования предусматривает комиссию за изменение условий соглашения, которая может достигать нескольких процентов от суммы фактического остатка задолженности.

Отдельно стоит рассмотреть случай, когда у разводящейся пары есть ребенок. В рамках общепринятой судебной практики часто встречаются ситуации, когда суд оставляет матери с детьми большую долю в квартире. Более того, при наличии дополнительных оснований (тяжелое материальное положение, временная нетрудоспособность и т.п.) судебное решение может включать в себя пункт, согласно которому размер платежей мамы детей уменьшается за счет отца. Как правило, такие требования предварительно согласовываются с кредитором. Следует отметить, что при использовании для погашения ипотеки материнского капитала дети приобретают безусловное право собственности на долю в квартире.

К особым случаям также можно отнести военную ипотеку. Де-факто погашение задолженности происходит за счет средств Министерства обороны России, что накладывает определения ограничения на условия кредита. Военная ипотека характеризуется следующими особенностями:

  • военнослужащий единолично выступает в роли заемщика;
  • сумма кредита не может превышать установленную законодательством величину;
  • внесение изменений в договор кредитования невозможно.

Учитывая специфику военно-ипотечных программ, банки нередко требуют заключить брачный договор, в соответствии с которым после развода военнослужащий становится единственным собственником жилья.

Поиск ипотеки

Как делится квартира в ипотеку до брака при разводе?

Ввиду крайне продолжительных сроков выплаты задолженности по ипотеке, нередко банки сталкиваются с ситуацией, когда ипотечный кредит был выдан одному из супругов еще до того, как пара заключила официальный брак. Такое положение вещей наиболее благоприятно для того члена семьи, который не является стороной договора кредитования: если на протяжении совместной семейной жизни он осуществлял выплаты по ипотеке, данные расходы могут быть компенсированы в судебном порядке.

Помимо прочего, если квартира куплена в ипотеку до брака при разводе супруг, являющийся формальным заемщиком, обязан выплатить второму члену распавшейся семьи все средства, который тот предоставил для оплаты первоначального взноса. К сожалению, на практике эта норма выполняется достаточно редко, т.к. второй супруг должен предоставить суду убедительные доказательства того, что деньги принадлежали именно ему (достались в качестве наследства, подарка и т.п.).

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Читайте также:  Как осуществить переустройство системы отопления на основании закона

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой – соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% – 1% от оставшегося долга).

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Прежде чем выяснить, как делится ипотечная квартира при разводе, нужно учитывать, что согласно ФЗ «Об ипотеке» недвижимость переходит в собственность заемщиков, в том числе супругов, еще до выплаты кредита, но распоряжаться жилплощадью они могут только после погашения кредита. Квартира не может быть реализована без одобрения банка. При разводе жилплощадь делится с учетом интересов супругов, их общих детей и кредитной организации, одобрившей ипотечный кредит.

Порядок раздела общей ипотечной квартиры

Раздел ипотеки, в том числе, если собственник жена, осуществляется с учетом режима общего нажитого имущества супругов. Согласно Семейному Кодексу он может быть договорным или законным. В первом случае муж и жена вправе договориться о том, кому и какое имущество принадлежит в случае расторжения брака. В перечень имущества входит также ипотечная квартира. Если один из супругов не желает платить за ипотеку, то в брачном договоре должен быть зафиксирован его отказ от недвижимости.

Учитываются права другого супруга – например, возможность пользования недвижимостью на постоянной основе (если в ипотечной квартире второй супруг оформил постоянную регистрацию). Право бессрочного проживания второго супруга в квартире сохраняется по договоренности между сторонами, если на общей жилплощади остается жить ребенок. Право пользования требует согласия собственника – заемщика по ипотеке.

Выдел доли детей

На практике ипотека обычно делится поровну между супругами. Жилплощадь может быть поделена на доли, с учетом интересов общих детей, если жилищный заем приобретался с использованием средств материнского капитала. В такой квартире у детей будет своя доля, пропорциональная части материнского капитала, за счет которую оплачивался первоначальный взнос. Т.е. квартира, если есть ребенок и он собственник части маткапитала, делится не поровну на всех членов семьи, а с учетом доли детей, рассчитанной с использованием суммы материнского капитала, затраченной на ипотеку. На этом сходится мнение большинства судей. Если вложен материнский капитал, то доли детей выделяются в обязательном порядке.

Читайте также:  На каком сроке беременности дают бесплатные витамины

В качестве возражений на исковые требования мужем может быть предложен иной вариант раздела спорной ипотечной квартиры, в том числе, когда задолженность за нее погашена не в полном объеме.

3 мл. 150 тыс. составляют 100% стоимость жилья.

Сумма в 453 тыс. руб. – 14.4% (т.е., 14.4 % квартиры оплачено материнским капиталом, который должен быть разделен между всеми членами семьи).

14.4/4= 3.6% квартиры (доли) получит каждый из двоих детей. По 3.6% доли квартиры, оплаченной материнским капиталом, получит также муж и жена.

100 %- 14.4= 85.6% квартиры делится между супругами (не считая детей) поровну, при условии, что муж и жена считаются созаемщиками ипотеки и второй супруг не отказался от жилплощади, а женщина не лишена на детей родительских прав.

85.6/2=42.8+3.6% (доля, приобретенная за счет раздела материнского капитала)=46.4% квартиры получит каждый из супругов. Таким образом, муж и жена получат по 46.4% доли в ипотечной квартире, а дети – по 3.6%. Предварительно раздел квартиры можно согласовать с банком. Для этого следует оформить нотариально подтвержденное соглашение.

Раздел квартиры с учетом иных законных интересов сторон

Если квартира не приобреталась за счет средств материнского капитала, то ипотека может быть разделена на два дольщика, даже если собственник муж. Предварительно супруги-заемщики должны предупредить банк в письменной форме о предстоящем разводе. Вероятность требования о досрочном погашении ипотеки невелика. Тогда банк привлекается к судебному разбирательству в качестве третьего лица, который не заявляет самостоятельные требования.

Супруги могут досрочно погасить ипотеку, что не всегда устраивает банк, так как он предполагает получать выгоду при взносе длительных платежей за кредит. Муж и жена могут взять дополнительный нецелевой кредит и выплатить ипотечный кредит до конца. Предусмотрена возможность выкупа доли супруга (подобное соглашение также должно оформляться в письменной форме и, желательно, заверяться у нотариуса). При выкупе доли ипотечный договор может стать обязанностью только одного супруга.

При оформлении военной ипотеки раздел осуществляется с учетом того, сколько средств супруги потратили на оплату кредита из совместного бюджета. Максимальная сумма помощи военным – участникам накопительной ипотечной системы от государства составляет 2 млн. 400 тыс. рублей. Если стоимость ипотеки выше, и она погашалась за счет общих средств, то доля квартиры, приобретенные сверх предоставленной субсидии, полагается и второму супругу. Квартира, приобретенная по военной ипотеке, делится поровну, когда второй супруг также выступает в качестве заемщика.

В судебном порядке второй супруг также вправе требовать, на основании ст. 37 СК РФ, признать ипотечную квартиру, приобретенную до брака, совместным имуществом. Для этого понадобится доказать личный вклад второго супруга в приобретении недвижимости.

При добровольном разделе ипотеки учитываются интересы банка. Может быть ситуация, когда жилищный кредит фактически полностью выплачивается за счет доходов одного из супругов, а второй выступает в качестве заемщика для того, чтобы банк одобрил семейной паре ипотеку. При расторжении брака и разделе кредита у второго супруга могут возникнуть проблемы с выплатой своей части кредита. В договоре ипотечного займа обычно предусматривается солидарная ответственность заемщиков по обязательствам перед банком. При невозможности оплаты ипотеки одним из супругов банк вправе предъявить претензии к другому, независимо от степени его участия в общих кредитных обязательствах.

Обычно долги супругов делятся поровну, если только один из них не докажет, что кредитные договоры и более мелкие сделки по займам, в том числе для рефинансирования ипотеки, оформлялись на нужды семьи. При разделе ипотечной квартиры определяются доли супругов – обычно каждому отходит половина жилплощади, если стороны не согласовали раздел ипотеки на иных условиях и банк согласен на изменения условий сделки.

Условия раздела ипотечной квартиры зависят от срока оплаты жилищного кредита, уже фактически погашенной суммы займа и процентов. Если до окончания ипотеки осталось немного времени и оставшаяся сумма кредита небольшая, то супругам целесообразно досрочно погасить кредит, снять обременение с квартиры в Росреестре.

Далее следует продавать недвижимость либо определять порядок пользования общей долевой жилплощадью. Наличие в квартире граждан, зарегистрированных на постоянной или временной основе, не дает таким жильцам права собственности на квартиру. Собственниками считаются супруги и, в случае приобретения жилья за счет материнского капитала, их общие дети.

Оформление искового заявления

Раздел ипотечной квартиры целесообразно производить отдельно от развода в суде. При отсутствии соглашения между мужем и женой исковое заявление, с учетом стоимости недвижимости, оформляется в районный суд по месту проживания ответчика. Заявление оформляется по правилам ГПК РФ – ст. 131-132.

В иске следует указать следующую информацию:

  • наименование судебной инстанции;
  • сведения об истце – Ф.И.О., место жительства;
  • информацию об ответчике – Ф.И.О, место проживания;
  • данные о третьих лица — кредитной организации, оформившей ипотечный заем, Росреестр.
  • цену иска – необходимо для расчета государственной пошлины.

В исковом заявлении следует изложить следующие обстоятельства: заключение брака, развод, заключение договора ипотечного кредитования, сумма, погашенная на момент подачи искового заявления. Если ипотека обеспечена дополнительным имуществом, то об этом также следует указать. Если жилье находится в собственности одного супруга, а выплачивают кредит двое, то подобные обстоятельства также желательно обозначить в иске.

Необходимые документы

К исковому заявлению понадобятся следующие документы:

  • копию паспорта истца;
  • договор ипотечного кредитования;
  • квитанции, платежные документы;
  • брачный договор (при наличии);
  • справку из ЗАГСа о разводе или свидетельство;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы из ПФР – подтверждающие оплаты части квартиры материнским капиталом;
  • соглашение о залоге (если оно оформлено отдельно от договора);
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В качестве участников вызываются свидетели – поручители, представитель банка (при действующей ипотеке). Отдельно могут предъявляться требования об изменении или отмене отдельных условий ипотечного договора, в том числе графика платежей. Решение суда считается правоустанавливающим документом, по которому супруги могут зарегистрировать доли в ипотечной квартире, либо основанием, позволяющим изменить условия договора ипотеки.

Даже если супруги не обратятся в суд за разделом ипотечной квартиры, они обязаны платить по договору. Уже после погашения ипотеки супруги могут разделить недвижимость по нотариальному соглашению и зарегистрировать в Росреестре право на долю. Поиск выхода из ситуации, касающейся защиты жилищных прав бывших супругов и их общих детей, желательно начинать при участии компетентного юриста.