Земельный налог при объединении земельных участков

Земельный налог при объединении земельных участков

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 марта 2017 г. N 03-04-05/14570 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже объединенного земельного участка, образовавшегося из двух смежных земельных участков

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняем следующее.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Пунктами 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а данные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты его регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).

При этом в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 Кодекса).

Из обращения следует, что налогоплательщиком в мае 2016 года был продан новый объект права собственности, подлежащий государственной регистрации, а именно объединенный земельный участок, образовавшийся из двух смежных земельных участков. Учитывая, что объединенный земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Читайте также:  Запрет на регистрационные действия автомобиля судебными приставами срок

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 млн рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Обзор документа

Разъяснено, что при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер. Срок нахождения в собственности образованного участка исчисляется с даты его регистрации.

Доходы от продажи недвижимости не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Разъяснено, в каких случаях он составляет 3 года, а в каких – 5 лет.

Если доходы от продажи меньше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором совершена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на коэффициент 0,7, то доходы от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Максимальный размер вычета составляет 1 млн руб. Вместо него доходы от продажи объекта можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением имущества.

Объединение земельных участков

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Это особая процедура урегулирования права на земельную собственность.

Она проводится в соответствии с требованиями, изложенными в ЗК РФ.

Объединению подлежат смежные наделы, обретающие в итоге единое назначение и получающие статус личной либо общей собственности. Процесс состоит из нескольких этапов и может производиться только при соблюдении ряда условий, указанных в законодательстве. Подробнее о процедуре расскажем в этом материале.

Объединение земельных участков

Согласно ЗК РФ объединить можно наделы, находящиеся в бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, при условии, что правами на них обладает одно лицо.

Допускается объединение наделов в тех случаях, когда один или несколько из них обременены залогом

При этом закон устанавливает ряд требований:

  • участки должны быть смежными;
  • границы устанавливаются согласно требованиям действующего законодательства;
  • границы должны определяться с надлежащей точностью;
  • участки должны составлять одну категорию земель;
  • наделы должны находиться в одном муниципальном образовании;
  • правом на бессрочное или безвозмездное срочное пользование должно обладать одно лицо;
  • необходимо сохранять право на пользование недвижимыми объектами, расположенными на объединяемых территориях.

Законодательство требует, чтобы объединение угодий происходило без вклинивания, изломанности границ, создания препятствий для размещения объектов недвижимости и прочих недостатков, препятствующих рациональному и правомерному использованию земель.

Способы и порядок образования нового участка описаны в ст. 11 ЗК РФ. При этом объединение разрешается лишь в тех случаях, когда в процессе проведения процедуры не превышаются градостроительные нормы по площади, устанавливаемые региональным законодательством. Также не должны нарушаться личные права собственников или дольщиков на землю.

Объединение наделов с разным разрешенным использованием

Если необходимо объединить территории с разным разрешенным использованием (к примеру, на одном ведется строительство, а другой предназначен для сельского хозяйства), законодательство требует привести их к одному и тому же виду.

Читайте также:  Какие банки заеимаются региоеальным оболстеым капиталом

Нужно обратиться в местную администрацию и внести соответствующие изменения в реестр прав на недвижимость и документы на собственность.

После приведения участков к единой категории и виду пользования собственники должны подать в местную администрацию оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов, личных паспортов, кадастрового паспорта и межевого плана, а также предоставить заявление на проведение соответствующей процедуры. После согласования с администрацией проводится межевание. Затем собственнику или собственникам следует подать в кадастровую палату заявление с просьбой поставить новый надел на учет.

В итоге гражданину выдадут новый кадастровый паспорт и свидетельство на право собственности. Важно помнить, что целевое использование наделов находится под строгим контролем государственных органов. Нарушителей могут обязать выплатить штраф или даже лишить права собственности на угодье.

Постановление об объединении

Оно представляет собой разрешительный документ, выдаваемый местной администрацией перед проведением процедуры. Для его получения необходимо выполнить несколько шагов. Собственник земли должен предоставить свое решение об объединении участков в письменном виде (нотариальное удостоверение не обязательно). Если территориями владеет группа лиц на равных условиях, они должны сформировать коллективное решение с четко выраженным согласием на объединение и поставить под ним личные подписи.

Дополнительно к решению составляется заявление с учетом требований, изложенных в ЗК РФ. Документы подаются в местную администрацию. После изучения бумаг сотрудники администрации приступают к подготовке проекта постановления, который проходит согласование с собственниками.

В результате выпускается постановление об объединении земельных наделов с последующим присвоением образованному объекту недвижимости нового почтового адреса

Процедура объединения земель на этом не завершается. Владельцы должны собрать и подготовить список необходимых документов для регистрации. После обращения граждан соответствующий территориальный орган должен направить на объект кадастрового инженера, который проведет обследование земельного объекта и зафиксирует необходимые технические данные. Далее собственники должны предоставить в кадастровую палату постановление об объединении участков, правоустанавливающие документы, справку из кадастрового учета и разрешение от муниципалитета, если объединяемые участки находятся в аренде.

Сотрудники кадастровой палаты составят унифицированное заявление и передадут на подпись обратившимся гражданам. По прошествии 30 дней им выдадут на руки правоустанавливающий документ в виде свидетельства на землю с присвоением кадастрового идентификатора.

Резюме

Соблюдая нормы законодательства и предусмотренный порядок оформления прав на угодье, граждане имеют возможность объединить смежные участки в один в течение месяца.

Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к юристу, который поможет на каждом этапе процедуры объединения наделов.

Комментарии и мнения

Предположим, что у гражданина было два отдельных смежных земельных участка. Он объединил их в один участок и продал. Возникает ли обязанность декларирования полученного дохода, если отдельные земельные участки до их объединения были в собственности более трех лет? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 15.03.17 № 03-04-05/14570.
Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В п. 1 и п. 2 ст. 11.6 ЗК РФ установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок и существование исходных прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, поскольку при объединении земельных участков возникает новый объект права собственности, которому присваивается новый кадастровый номер, а исходные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованного при таком объединении земельного участка исчисляется с даты именно его регистрации. Данный подход подтверждается судебной практикой – см. Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16.
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Если же владелец вновь сформированного земельного участка торопится с продажей, то у него остаётся только два пути.
Во-первых, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.
Во-вторых, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Читайте также:  Нарушение сроков направления ответа из налоговой

Комментарий к Федеральным законам от № , , № , внесшим изменения в порядок исчисления НДФЛ и представления отчётности налоговыми агентами.

Налог при продаже земельного участка после раздела, объединения или перераспределения

Нужно ли платить налог 13% за участок, проданный после раздела? Или за участок, который образовался в результате объединения или перераспределения? Вопросы по налогообложению недвижимости, проданной после раздела или объединения, мы получаем достаточно часто. Чтобы в одной публикации ответить сразу на все, решили подробно осветить эту тему.

Как начисляют налог при продаже участка после раздела или объединения

Налог не начисляется за землю, если перед продажей она находилась в собственности 5 лет или дольше. Однако право собственности возникает вместе с регистрацией участка, и когда при разделе образуются два ЗУ, одновременно возникает и два права собственности. Меняются кадастровые номера и оба права начинают действовать с момента регистрации. Таким образом, чтобы легально не платить 13% за проданную после раздела землю, вам придется отсчитать 5 лет со дня регистрации раздела. Например, 24 августа 2020 года вы сможете без уплаты налога продать дачу, которую разделили и оформили 26 августа 2015 г.

При объединении происходит аналогичный процесс: два или три надела с разными номерами объединяются в один и на него заводится новый кадастровый номер, начинает действовать новое право собственности. Соответственно, исчисление пяти лет начинается со дня регистрации объединенного ЗУ.

Ситуация кажется парадоксальной: юридически право собственности после раздела или объединения исчисляется с даты регистрации, но по факту вы владели исходными участками, допустим, 5..7..15 лет. Практика показывает, что налоговая инспекция начисляет 13% за проданную недвижимость, невзирая на сроки исходного владения. Хотя эту практику можно попробовать оспорить.

Для этого понадобятся выписки из ЕГРН по исходным участкам. Они подтвердят, что вы владели землей 5 или более лет. Выписки необходимо указать в обращении, приложенном к декларации о доходах. Не забудьте отметить, что исходные участки/участок находились в собственности более 5 лет, что подтверждается данными из ЕГРН. Не лишним будет подкрепить обращение копией выписки, хотя даже без копии налоговая инспекция по базе Росреестра легко проверит и срок владения исходной недвижимостью, и ее кадастровые номера.

Как продать участок без уплаты налога

У вас 3 варианта:

  1. Выждать 5 лет после процедуры раздела/объединения,
  2. Продать раньше истечения 5 лет и попробовать оспорить налог с продажи,
  3. Использовать перераспределение вместо разделения/объединения.

Раздел и объединение — это всегда новое право собственности. Перераспределение работает по-другому: от соседнего участка отрезается некая площадь и добавляется к вашей территории. Или наоборот, от вашего ЗУ отрезается и присоединяется к участку соседа. При этом меняется площадь и форма ЗУ, а количество объектов недвижимости остается прежним. Таким образом, если вы оформили землю в 2015 году, перераспределили в 2018 году и продали в 2020 г, при продаже налог не начислят — право собственности осталось прежним и 5 лет истекли.

Перераспределение — абсолютно легальный способ экономии на налоге с продажи недвижимости. Он применим, если участки расположены рядом, у них есть смежная граница, а с владельцем можно договориться о перераспределении.