Как исправить наложение границ соседних участков

Как исправить наложение границ соседних участков

Несовпадение границ земельного участка со схемой межевания является нарушением законодательных норм и ущемляет имущественные права собственников.

Что такое наложение границ земельных участков

Это пересечение межевых линий одного или нескольких соседних наделов. В ходе геодезических работ устанавливается периметр территории в соответствии с земельным планом. Его самовольное изменение приводит к наложению смежных участков.

При таком совмещении территорий владельцы не вправе распоряжаться имуществом: продавать, дарить, сдавать в аренду, регистрировать и т. д.

Причины возникновения наложения границ

Причины земельных споров из-за неправильно установленных границ участков:

  • ошибка кадастрового инженера при межевании территорий;
  • неверные расчеты в процессе камеральных работ;
  • неточное заполнение документации при внесении корректировок в кадастр недвижимости;
  • изменение ландшафта и т. д.

Существует два типа совмещения границ:

  1. Самозахват земли – незадокументированное изменение межевых знаков одним из собственников соседних территорий.
  2. Формальное наложение, зафиксированное только в земельном плане.

Согласно ст. 7.1 КоАП «Самовольное занятие земельного участка» за это предусмотрен административный штраф. Он рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земли, но составляет не менее 5 000 р. для физических лиц и 100 000 р. – для юридических.

Что делать при наложении границ

При обнаружении ошибки владельцу нужно действовать в таком порядке:

  1. Получить межевой план соседнего земельного участка.
  2. Обратиться к кадастровому инженеру для перерасчета данных.
  3. Заказать выписку из проекта межевания спорной территории.
  4. Оформить справку об уточнении границ своего участка.
  5. Обратиться в местное отделение кадастрового учета с заявлением об исправлении допущенной ошибки.

Это можно сделать в досудебном или судебном порядке.

Досудебное урегулирование

Собственнику соседнего участка отправляется уведомление о необходимости восстановления границ. В нем нужно указать о намерении обратиться в суд, если гражданин проигнорирует предъявляемые требования.

Уведомлять необходимо два раза. Если сосед отказался пересматривать границы участка или не дал ответа, это является основанием для обращения в суд.

Как составить исковое заявление

Для решения конфликта в судебном порядке требуется составить исковое заявление. В нем необходимо указать такие сведения:

  • полное наименование учреждения, в которое подается иск;
  • персональную информацию об истце и ответчике (Ф. И. О., реквизиты паспорта, адрес прописки и места проживания, контакты);
  • Ф. И. О. кадастрового инженера, проводившего межевание;
  • условия, повлекшие возникновение конфликта;
  • форму права на надел;
  • дату регистрации собственности в ЕГРН;
  • описание обстоятельств, при которых истец узнал о нарушении;
  • перечень предъявляемых требований;
  • список прикладываемой документации;
  • дату составления.

Документ подписывается истцом собственноручно.

Образец

Исковое заявление при наложении границ составляется в соответствии с требованиями ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Список документов

Вместе с заявлением нужно предоставить:

  • паспорт;
  • чек об уплате государственного налогового сбора;
  • правоустанавливающий документ на объект спора;
  • кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • заключение инженера о выявлении нарушения;
  • уведомление, отправленное ответчику для решения вопроса мирным соглашением;
  • чеки и квитанции о понесенных тратах на досудебную подготовку (если в перечне требований присутствует пункт о возмещении издержек).

СОВЕТ! Документы, подтверждающие попытки истца урегулировать конфликт в досудебном порядке, ускоряют рассмотрение дела и положительно влияют на его ход.

Порядок и сроки

Рассмотрение споров о границах земельных участков невозможно без проведения межевания территорий. Процедура назначается судьей на первом заседании. По окончании инженерных работ собирается повторное заседание, на котором определяются дальнейшие действия или оглашается вердикт.

Период рассмотрения искового заявления составляет 10 рабочих суток. Сроки решения споров при наложении границ земельных участков через суд зависят от обстоятельств дела.

Судебная практика

Если предъявленные требования истца корректны и обоснованны, вопрос о самозахвате через суд решается положительно.

Примеры дел по наложению границ земельных участков из судебной практики:

  1. По делу №98-5427, который рассматривался судом города Вологда, истцу было отказано в исправлении ошибки, допущенной при кадастровом учете. Ответчику предъявлены требования по восстановлению границ. Однако их исполнение не вернуло имущественные права заявителя. Причина такого решения заключалась в некорректном составлении иска.
  2. По делу №14-77, рассматриваемому Калининградским судом, было принято решение удовлетворить требования истца. Суть спора заключалась в том, что гражданин приобрел земельный участок в собственность и после совершения сделки обнаружил совмещение границ. Причиной этого являлся самозахват территории владельцем соседнего надела. В ходе рассмотрения иска суд обязал стороны конфликта провести межевание участков. В результате было установлено, что ответчик незаконно занял территорию.

В судебных решениях по таким делам приводится перечень удовлетворенных требований и назначаются необходимые для восстановления имущественных прав процедуры. Вердиктом также регламентируется период, в течение которого их нужно выполнить.

Что делать при наложении границ земельных участков?

Наложением границ в настоящее время считается ситуация, когда границы соседних земельных участков взаимно пересекаются. В настоящее время существуют два вида такого наложения – произошедшее на практике (при эксплуатации существующих участков) и содержащееся в сведениях, включенных в перечень информации в Единый государственный реестр прав на недвижимость.

  • Как исправить?
  • Порядок действий
  • Обращение в суд

Возникнуть такая ситуация может по нескольким причинам:

  • Если ошибку допустил кадастровый инженер при проведении межевания и выноса границ участка в натуральный вид;
  • Если была допущена ошибка при проведении расчетов для привязки узловых точек границ участка к кадастровым координатам, допущенная фирмой-исполнителем межевых работ;
  • В ЕГРН были внесены ошибочные сведения о кадастровых данных относительно рассматриваемого участка;
  • Если при проверке предоставленных расчетов перед внесением сведений об участке в ЕГРН сотрудниками уполномоченного подразделения Росреестра были внесены ошибочные корректировки в предоставленные данные;
  • Если привязка границ участка была осуществлена к имеющемуся ландшафту местности, который изменился в процессе эксплуатации участка.

Как исправить?

Наложение границ участка можно исправить двумя способами:

  • С помощью заключения соглашения с владельцами смежных участков об установлении режима эксплуатации территорий, на которых выявлен факт наложения границ либо о добровольном переносе границ;
  • Через обращение в суд с исковым заявлением об устранении выявленного наложения.

Если наложение возникло вследствие изменения границ участка, привязанных к ландшафту, такую ситуацию можно исправить путем заключения соглашения с владельцами смежных участков в том случае, если они согласны на такую процедуру урегулирования.

В остальных случаях выявленное наложение будет исправлено только по решению суда в ответ на подачу искового заявления.

Порядок действий

Порядок действий для исправления выявленного наложения зависит целиком от причины появления такого наложения.

Если оно произошло при причине допуска ошибки кадастровым инженером или фирмой-исполнителем работ по межеванию:

  • Необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении корректировки в сведения об участке, а также о предоставлении информации о границах и площади конкретного участка. Такое заявление направляется в форме специально утвержденного запроса, где необходимо указать информацию о заявителе, кадастровый номер участка, данные о его собственнике, а также отметить, какие именно сведения об этом участке необходимо предоставить из ЕГРН;
  • Из межевого дела необходимо получить информацию о месте расположения границ и координатах поворотных точек. Данная информация предоставляется в виде справки, подготовленной по материалам межевого дела организацией, которая проводила такую процедуру;
  • Заказать у независимого специалиста пересчет всех проведенных измерений с целью выявления ошибки, допущенной кадастровым инженером или фирмой, проводившей межевание;
  • Если факт наложения границ повлек нарушение режима эксплуатации соседнего земельного участка, запросить у владельца того участка, с кем произошло наложение, копию его межевого плана или кадастрового паспорта (или выписки из ЕГРН с описанием границ).
Читайте также:  Какие выплаты при сокращении работника положены: выходное пособие и компенсация

Если ошибка, повлекшая наложение границ, возникла при внесении сведений в ЕГРН, потребуется осуществить следующие действия:

  • Подать запрос в ЕГРН о границах конкретного участка;
  • Сделать копию межевого плана конкретной территории, где будет отражена территория конкретного участка с точным указанием его границ;
  • На основе предоставленных сведений подать заявление об исправлении выявленной ошибки.

К такому заявлению необходимо будет приложить следующие документы:

  • Заверенную копию паспорта лица, которое подает заявление (если это не сам собственник, а его представитель, понадобится доверенность с указанием пределов полномочий и срока, на который такая доверенность выдана);
  • Правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН), а также те документы, на основании которых право возникло (договор купли-продажи или дарственная, Постановление руководителя уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность и т.д.);
  • Полученная до момента выявления ошибки выписка из ЕГРН о состоянии границ участка;
  • Копия межевого плана конкретного комплекса земель с обозначением участка, в отношении которого выявлена ошибка;
  • Заключение независимого кадастрового инженера о фактическом состоянии границ и местах их прохождения.

На основании полученных документов Росреестр должен внести исправления в сведения, содержащиеся в реестровой информации об участке. Срок рассмотрения поданного пакета документов составляет тридцать дней. По итогам такого рассмотрения требования, указанные в заявлении, либо удовлетворяются в полном объеме, либо происходит отказ в исправлении допущенной ошибки.

Если ошибка, повлекшая наложение границ, была допущена сотрудниками Росреестра при проверке предоставленных сведений из-за внесения неправильных корректировок данных. Такую ошибку доказать сложнее всего – потребуется предоставить несколько выписок о состоянии границ, а также запросить все материалы относительно проводимых при предыдущем межевании расчетов.

Если граница была перенесена в самовольном порядке или в результате изменения ландшафта, также потребуется обращение в Росреестр с целью фиксации произошедших изменений. Однако в этом случае к заявлению (теперь уже об уточнении границ) потребуется приложить:

  • Копии межевых планов спорных участков;
  • Акт согласования границ (если спор был улажен путем заключения соответствующего соглашения; если соглашение носит письменный характер – необходимо будет приложить и его);
  • Заключение кадастрового инженера о фактическом расположении границ, а также о произошедших изменениях ландшафта.

В том случае, если владелец участка, осуществившего самозахват территории, отказывается от подписания соглашения в досудебном порядке, может потребоваться обращение в судебные органы.

Обращение в суд

Для исправления сложившейся ситуации потребуется обращение в арбитражный суд по месту расположения спорных участков с исковым заявлением.

В таком заявлении необходимо будет указать следующие сведения:

  • Данные об истце и ответчике (паспортные данные, контактную информацию и те сведения, которые будут необходимы при фактическом рассмотрении дела);
  • Сведения об участке, возможности использования которого стали ограничены ввиду возникшего наложения границ (когда он был получен во владение и распоряжение истцом, на основании каких документов, какие мероприятия для установления фактического и кадастрового расположения границ и их узловых точек были осуществлены истцом в процессе владения, какие организации проводили данные мероприятия);
  • Информация о сути спора (когда возникла и в результате чего, какие последствия выявленное наложение границ повлекло за собой для эксплуатации конкретного участка и возможностей его реализации, если попытки таковой предпринимались);
  • Сведения о проведенных мероприятиях для выявления причин возникшего наложения (когда, кто проводил измерения и готовил заключение по итогам проведенного исследования);
  • Данные о проводимых мероприятиях в качестве досудебного урегулирования возникшего спора (с подробным описанием всех проведенных в рамках досудебной процедуры разрешения спора мероприятий и указанием всех привлеченных для этого лиц);
  • Цена иска (все те траты, которые истец хочет вернуть за счет истребования этих средств от ответчика);
  • Перечисление всех исковых требований (к каждому ответчику, если таковых несколько);
  • Перечень приложенных документов в качестве подтверждения проведенных мероприятий и обоснованности исковых требований с указанием количества страниц, которое занимает каждое приложение.

В течение тридцати дней с момента получения судьей искового заявления оно проверяется на выявление ошибок оформления и наличия факта спора. По результатам такого рассмотрения судья принимает решение о принятии иска к производству или об отказе в таковом ввиду отсутствия конкретного предмета спора.

В течение тридцати дней с момента принятия иска к производству назначается первое, ознакомительное заседание, на котором устанавливается необходимость для сторон подготовки дополнительных документов и привлечения в качестве свидетелей или консультирующих специалистов тех или иных физических лиц или представителей юридических организаций.

Каждое последующее заседание назначается не ранее, чем через десять дней после предыдущего. В случае необходимости подготовки к следующему заседанию дополнительных экспертных заключений такое заседание будет назначено только после того, как будут готовы и переданы в суд результаты проведенных экспертиз.

В качестве доказательств по спору о наложении границ могут быть использованы показания свидетелей (например, если необходимо подтвердить произошедшие изменения ландшафта). Также могут быть задействованы независимые эксперты и специалисты в кадастровой сфере, которые могут дать заключение по возникшему спору и предложить варианты для его разрешения.

Наложение границ земельных участков чаще всего происходит либо по причине кадастровой ошибки, либо из-за самозхвата части участка владельцем смежного надела. Во всех случаях такого наложения разрешить спор можно без привлечения судебных органов. Если такое разрешение не удается, то придется обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исковое заявление об установлении границ земельного участка

В большинстве случаев исковое заявление об установлении границ земельного участка связано с отказом согласовать границы с соседями. А точнее – владельцами смежных земельных участков. Такое согласование необходимо, когда собственник уточняет местоположение границ земельного участка. Речь идет не об описках, их исправляют в порядке ст. 61 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Границы земельного участка – главный признак индивидуализации участка. Определяет их кадастровый инженер при проведении кадастровых работ – межевание земли. Иногда он выявляет пересечение границ с уже существующими участками (сведения о которых содержит Единый государственный реестр недвижимости). И когда собственник смежного участка границы не согласовал, остается идти в суд.

Пример искового заявления об установлении границ земельного участка

Исковое заявление об установлении границ земельного участка

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 42:8462:832, расположенным по адресу пгт Чунский, ул. Светлая, 143. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ. В связи с чем кадастровый инженер ООО “Кадастр” по моему заданию подготовил межевой план от 15.08.2023 г. В результате работ установлено, что граница принадлежащего мне земельного участка является спорной со смежным земельным участком с кадастровым номером 42:8562:851. Участок принадлежит ответчику.

Читайте также:  Как начисляется пенсия для принявших гражданство

20.08.2023 г. истец направил ответчику акт согласования местоположения границ. Ответчик ответил отказом в письменном виде.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами. Земельный спор рассматривает в соответствии со ст. 64 ЗК РФ суд.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 39,40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, ст. 64 ЗК РФ,

1. Установить границы земельного участка с кадастровым номером 42:8462:832, расположенного по адресу: Россия, Иркутская область, пгт Чунский, ул. Светлая, 143, в соответствии с межевым планом от 15.08.2023 г. по следующим координатам в системе МСК:

Номер точки координаты
х y
1 8752984370 7658768
2 98643876 5254323

До обращения в суд

Практически для всех земельных исков до обращения в суд заинтересованное лицо осуществляет определенные действия. Речь идет об обращении к кадастровому инженеру. Именно он в соответствии с законом осуществляет кадастровые работы. То есть готовит межевой план на земельный участок. Такое лицо определяет границы земельного участка, его точки. И суд часто требует определить эти точки еще на стадии предъявления иска в суд. В деле об установлении сервитута, к примеру, кадастровый инженер определяет границы сервитута, предварительные. Причем по иску об установлении границ земельного участка может быть назначена землеустроительная экспертиза. И в итоге границы могут “скорректироваться”.

Обязательный досудебный порядок урегулирования спора закон не устанавливает. В то же время, необходимо выявить сам спор. Тот, кто устанавливает границы, направляет Акт согласования местоположения границ (ст. 40 Закона). Причем если собственник смежного участка его получит и не подпишет (в т.ч. промолчит), акт считается согласованным. Только письменный отказ (возражения) станут поводом для обращения в суд.

Особенности сторон иска

Несмотря на кажущуюся простоту, у такого земельного иска есть нюансы:

  • истец: собственник, арендатор государственного или муниципального участка (срок договора аренды более 5 лет), гражданин с правом пожизненного наследуемого владения. А также лицо с правом постоянного бессрочного пользования земельным участком.
  • ответчик: правообладатель земельного участка, с которым не удается согласовать местоположение границ (в принципе, тот же круг лиц, что и истец). Также ответчиком может быть СНТ, потребительский кооператив.
  • третье лицо: истец может привлечь Управление Росреестра, кадастрового инженера, правообладателей иных смежных участков, которые согласовали акт. На стадии подачи иска достаточно Управления Росреестра.

Как подать исковое заявление об установлении границ земельного участка

Госпошлина по такой категории дел составляет 300 руб. для физических лиц и 6000 для организаций. Некоторые судьи могут оценить такой иск как подлежащий оценке (крайне редко). Споры рассматривает районный суд. Действует исключительная подсудность – по месту нахождения земельного участка.

С октября 2019 г. истец сам обязан направить иск и документы к нему участникам дела. Поэтому в суд документы он предоставляет в единственном экземпляре.

Суд рассматривает дело по общим правилам гражданского процессуального законодательства РФ. При этом истец должен быть готов к судебным расходам. Речь идет об экспертизе. Когда суд сочтет ее необходимой, а истец откажется от ее проведения, суд может отказать в удовлетворении требований. Ведь необходимы специальные познания, которых для рассмотрения иска об установлении границ земельного участка может быть недостаточно.

Уточняющие вопросы по теме

Сосед залез на мою землю выкопал подвал под землёй на три метра залез в водвор под сараем полиция не чего не хоче делать,что мне делать

Вам необходимо обращаться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащем Вам земельным участком. Образец на сайте есть.

помогите найти образец искового заявления в районный суд об установлении ФАКТА нахождения приналежащего мне гаража в конкретном месте ГСК для установления границ учаска земли под гаражем.Право собственности на землю оформлено.План гаражей отсутсвует.

Необходимо составлять исковое заявление по представленному образцу.

С моим земельным участком граничат двое соседей ,и оба соседа залезли на мой участок поставив самовольно заборы как составить исковое заявление в суд? Образец?.

Если границы Вашего участка уже внесены в кадастр, Вам поможет обратиться в суд иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

я владею участком ,выделенным мне в собственность в 1993 г,имеется свидетельство о праве собственности 3 соток.При попытке поставить его на кадастровый учет мне было отказано в межевании отделом архитектурно-планировочного бюро в связи с тем,что фактически площадь участка меньше,чем отражено в свидетельстве-2,5 сот.
прошу разъяснить ,при подаче заявления в суд кто является истцом и о чем я должна просить суд,чтобы оформить участок.Я на нем живу 30 лет ,стоит жилой дом,введенный в эксплуатацию.

Воспользуйтесь представленным образцом иска.

Добрый день!как написать исковое заявление на соседа,содержит кур рядом с границей участка,построил навес вода стекает ко мне на территорию,испортил своими рейками мой профнастил

Валентина, Ваш спор можно разрешить путем подачи иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Такой образец на сайте размещен.

Добрый день! мне нужно образец об усановлении границ земельных участков

Воспользуйтесь размещенным на сайте примером, в нем подробно описана структура иска и доказательственная база.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять “кусок” своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Читайте также:  На какие услуги жкх предоставляется льгота инвалидам

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр “земельное” дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип “Кто первый их в кадастр внес, тот и прав”, рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ “Юг” Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.